離婚をする際、それまで住んでいた住宅から出て、新たな拠点で生活をスタートするケースも多いでしょう。その場合、ネックとなるのがマイホームの扱いです。賃貸物件として活用し、税金およびローン対策に充てようと考える方もおられるでしょう。しかしそれには難点があるのです。

離婚に際してのマイホームの扱い

離婚後、双方共それまで住んでいる家に継続して住む意思がない場合、そのマイホームの存在が経済的負担として重くのしかかることが考えられます。住宅ローンの未納分や不動産所有に伴う課税など、使用しない元マイホームに対しての出費のみが嵩むことになるわけです。

そういった状況を回避すべく、多くの方が想定される手段としては、マイホームの売却あるいは賃貸物件としての利用が挙げられるでしょう。しかしこの場合、賃貸利用すなわち第3者への住宅貸し出しについては、全てのケースで可能というわけではありません。

条件によっては、賃貸利用が認められない場合もあり、注意が必要です。

住宅ローンの有無と、賃貸利用で発生するその他出費

住宅ローンとは本来、契約者が自身の居住を目的とした不動産購入に限定して認められるものです。そのため、ローンの返済期間中において、契約者が無断で該当物件を投資目的すなわち賃貸物件として利用することは契約違反に該当します。

住宅ローンが残った物件を賃貸に利用する場合、ローンの貸付先である金融機関の許可が必要ですが、不可となるケースは珍しくありません。やむを得ない事情など正当な理由がない限り、アパートローンや賃貸ローンなど、条件が異なるローン契約への組み直しを求められることとなるでしょう。
このように、賃貸利用で得られる家賃収入がそのまま住宅ローン返済に充てられるわけではありません。

また、賃貸においては家主側に物件管理の義務が課せられます。住宅に生じる破損やその他瑕疵について、借主側の意図的行為に基づくもの以外は、家主側の負担となるわけです。
このように家主の立場となると、物件の管理費という新たな出費が生じることになります。

加えて、固定資産税や都市計画税など、不動産所有に課せられる税金の額もアップすることになります。納税者本人が自宅として利用する不動産と、自宅以外の不動産とでは、評価額に対する税率が異なります。これによってマイホームを賃貸物件に変えた場合、条件によって幅があるものの課税額が数倍増額されることになるわけです。

こういった関係から、離婚後にこれまで住んでいた住宅を賃貸目的で利用する際には、自宅利用以上の出費を要することを踏まえておかねばなりません。

有利な手段と言える売却

離婚後の住宅の扱いについて、賃貸物件利用と比較した場合、売却の方がより有利と言えるでしょう。
ローンの残債などがなく、その他の担保も掛かっていない住宅であれば、一般的な不動産売買の対象となります。住宅ローンの支払いに残りがある場合すなわち金融機関柄に抵当権がある場合でも、任意売却にて対応可能です。

仲介を通して、売り手と買い手の2者の同意で成立する通常の不動産売買では、売却収入をそのまま売り手側が受け取ることになります。

反面、住宅ローンの残額などにより、ローンの貸し手が抵当権を有しているケースが主となる任意売却においては成立条件が異なります。売買にはまず、ローンの貸し手である金融機関すなわち債権者の同意が必要となります。債権者の同意による抵当権の抹消が不可欠というわけです。

売買成立後、売却収入は売り手ではなく債権者側が優先的に受け取ります。要するに、売却収入がそのままローン返済分に充てられるわけです。
売却収入がローン残高より高ければアンダーローンとなり、余った金額が売り手側に渡されます。
反対に売却収入がローン残高を下回るオーバーローンであれば、残ったローンの返済義務が売り手側に課されることになります。

婚姻中に入手したマイホームを、離婚に伴う任意売却で売り払った場合については次の通りです。
アンダーローンとなれば、余った売却金を元妻元夫の双方で分割することになります。
オーバーローンとなった場合、財産分与に基づいてどちらか一方が負債を担うことになります。しかし負担を担った側はその負債の半額分に相当するプラスの資産を相手方から受け取る形式が取られます。

まとめ

離婚した後に家を第3者に貸すのは、住宅の保有目的としては有効でしょう。しかしその維持に関してコストが発生する面も否めません。リスクを総合的に判断した場合、売却という手段を取る方が有利と考えられます。

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