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不動産基礎知識

不動産の賃貸事業収支を改善させるためにはどうした良いか。

不動産の価格が上昇する局面では自宅とは別に賃貸用不動産を購入して運用する方が増えてきます。賃貸用不動産のような投資用不動産は自分自身が居住する訳ではないので、住宅ローンと比較して事業ローンや不動産投資ローンは金利が高いことに特徴があります。

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■ 金利が高いということ

金利が高いということは、当然に借入額に対する返済額が大きくなってきます。賃貸用不動産を購入するということは、不動産収入によって利益をあげることを目的としている訳ですから、賃貸収入と運営経費そしてローンの返済額とのバランスが重要です。

■ 賃貸事業収支を改善させるためには

賃貸不動産の収支が赤字ですと、投資の意味がありません。処分の検討の前に周辺の類似不動産の稼働率を確認してみましょう。比較した結果、投資不動産の稼働率だけが低い場合には何らかの問題を抱えている可能性が高いです。募集賃料の設定が高いということはないでしょうか。隣接地や周辺に問題のある物件などは無いでしょうか。広告費を削っていないでしょうか。とにかく稼働を挙げるための手立てを考えましょう。礼金不要なども効果があるかもしれません。次に費用の分析です。何か余分な費用はかけていないでしょうか。維持管理費など外注費が高すぎではないでしょうか。自分でやれることは自分でやって費用を削っていきましょう。

■ 賃貸事業収支が黒字にならないなら

様々な手を尽くした結果、賃貸事業収支が黒字にならないということであれば、アパートローンの借入額と返済期間のバランスがおかしいのかもしれません。それもおかしくないとなれば、そもそもの投資に失敗したという可能性を検討しましょう。期待される賃料収入に対して本体価格すなわち物件価格が高すぎたということです。このため物件取得のためにアパートローンの返済額に収入が追い付かないということです。

■ 投資の失敗であれば早めの処分が必要です。

投資の失敗であれば、所有し続ければし続けるほど赤字が累積していくことになりますから、早めの処分が必要です。このときの処分方法として資金的な余裕があれば問題ないのですが、売却価格よりもローン残高のほうが大きい場合には基本的には自由に売却することができません。かといって競売の実行まで待っているとどんどん負債が増えていきます。そこで債権者の承諾を得て任意売却を行うことを検討しましょう。債権者も競売よりは広く購入希望者を募ることができる任意売却のほうが望ましいと考えることが多いため承諾する可能性が高いです。投資としては失敗であっても売却価格は意外と良い値段で売れることも無い訳ではありません。出来る限り高値で売却して残債を少なくしたいところです。

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