賃貸管理をしていると、様々なトラブルが生じます。その中でも家賃を滞納する入居者に対してどのように退去を促そうかと、頭を悩ませている家主さんもいらっしゃることでしょう。それでは、家賃の滞納者に対してどのような手続きを踏み、どのように対処していくことが望ましいのかということを今回はみていきましょう。
■強制退去とは
入居者（借家人）を法的な強制力をもって部屋から退去させることで、具体的には物件明け渡し請求を行い、明け渡しの勝訴判決を受けて執行されるものです。
部屋を貸している側（賃貸人）としては、本来入ってくるはずの賃貸料が入ってこないことになりますので、長期的な家賃滞納となると、次の入居者が期待できる空室よりも質が悪いということになります。
そうなる前に、手を打ちたいところですが、強制退去は最終手段であり、いくつかの条件をクリアし、法的にきちんとした手順で進行していく必要があるのです。
■おさえておきたい条件
強制退去には厳密な条件はありませんが、過去の判例からしますと
◎滞納家賃が3ヶ月を超え長期に及ぶこと
◎家主の催促によっても支払がされないこと
◎入居者と家主の信頼関係が著しく破壊されていること
といった状況で、賃貸借契約の解除が認められる傾向にあります。ここで、勘違いしやすいのは、家賃の滞納があるからといって簡単に強制退去させられるのではないかと考えてしまうことです。
あくまでも強制退去は最終手段であり、家賃滞納をしたから即契約解消ということは、厳しいということに留意し、勝手に部屋に入ったり、ドアのカギを変えたりするなど実力行使をするようなことはやめてください。
■強制退去をさせるための手順
①支払通知書を送る
まずは、手紙や電話などで家賃を支払ってほしい旨を伝えましょう。1度目は支払を促す程度、2回目は期日を設けた督促状、3回目は連帯保証人へ連絡をしますという内容の通知という段階を踏んで、伝えていきましょう。
②連帯保証人への連絡
上記のような通知書を送っても、本人から何も反応が得られなければ、連帯保証人に対して同様に家賃支払の請求を行います。
③配達証明付きの督促状・内容証明郵便の送付
内容証明郵便とは、郵便物の内容文書について、いつ、いかなる内容のものを、誰から、誰へ宛てて差し出したかということを日本郵便が証明する制度ですので、裁判では重要な証明書となります。
この書面で、家賃に未払いがあることとその内訳、指定期日までに支払ってほしい旨、支払われなかった場合は賃貸契約を解除することを記載し、内容証明郵便として滞納者に送付します。
④契約解除
督促状に記載した請求期間内に滞納家賃の支払がなければ、賃貸仮契約解除の効力が生じます。
⑤明け渡し請求訴訟
契約を解除しても借主が退去しない場合、裁判所に対して明け渡し請求の訴訟を行います。
訴訟の中では随時話し合いが行われ、その中で話がついた場合には裁判所によって和解調書が作成されます。この段階で滞納者が任意に退去する場合がほとんどですが、仮に滞納者が約束を守らないのであれば、和解調書に基づいて強制執行を行うことができます。
⑥強制執行
明け渡し訴訟で判決が出た後は、滞納者に対して部屋の明け渡しを求めます。それでも退去をせず、住み続ける場合は、家主は裁判所に対して強制執行を申し立て、許可を得て強制的に滞納者を退去させることができます。
■まとめ
生活に困っている場合など払いたくても払えない場合などは6ヶ月以上の滞納でも、契約解除や明け渡しが認められない場合もあるようです。簡単に解決できないケースもありますので、一人でがんばろうとはせず、家賃滞納・不動産トラブルに強い弁護士など専門家に相談することも一つの手です。
不動産のことに関して何か疑問やお困りごとがありましたら、お気軽に「アブローズ」までご相談ください。
