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任意売却

賃貸の競売物件を買うのはお得ってホント!?

物件を購入しようと考えている人にとって、価格を抑えることができる競売物件を視野に入れようと考えている人も多くいるのではないでしょうか。しかし、競売物件というものがどのようなものであるのか、基本的な知識がなければ損をしてしまうこともあり得ます。

よって、今回は競売物件を購入するにあたってのメリットとデメリットを中心にまとめ、中古のアパート(マンション)経営を成り立たせることができるのかご説明します。

■賃貸の競売物件を買うメリットとデメリットとは?

【メリット】
~3割ほど安く購入でき、レアな物件が手に出来る~
競売物件というのは、本来の価格よりも3割ほど安く売られることが多く、市場価格よりも評価が低く(競売市場修正と呼ばれる評価が入るため)なっています。また、競売物件は売買の際に交わす権利というものがないことで、資産価格を低くするというものですから、市場価格よりも安く物件を購入することができます。

競売物件というのは、立地の良い場所であろうとなかろうと支払いの滞納があれば強制的に退去を命じられるため、どのような条件の物件が見つかるか分かりません。つまり、手に入れにくいレアな物件を手に出来るチャンスともいえるのではないでしょうか。

【デメリット】
~売り主がいなく、ローンの借入の問題、瑕疵担保責任がない~
本来であれば、不動産会社が売り主として介入するのですが、競売物件というのは売り主が存在しないため「購入後は全ての対応を自分でする」必要がでてきます。つまり、買う側が元の入居者が残した物(家具・備品)の撤去依頼、鍵の交換、設備の点検など行うのです。そのことを理解しておかないと、安く購入したはずの物件に多額の費用が掛かってしまう可能性がでてきますので、注意が必要です。

上のメリットでも説明しましたが、競売物件は「競売市場修正」を受けているため資産価値がダウンします。そのため、物件を購入しようと考えたときに住宅ローンを活用しようとしても「売り主が不在」であるため審査が通りにくくなる傾向が強くあります。

不動産会社を通してであれば、購入者へ引き渡した後で何か問題がおきれば、宅地建物取引法により手厚い保護を受けることができるのですが、競売物件の場合は売り主がいないため購入した後は、不具合が起きた場合の負担は自己責任となります。つまり、瑕疵担保責任という保全がないことが資産価値を下げていることの1つとなるのではないでしょうか。

■競売物件を購入するリスクを理解すること

以上のように考えると、競売物件というのは、はじめて不動産投資をする人にとって大幅に費用を抑えることができるメリットが大きくあります。ですが、メリットの分だけデメリットも大きく影響しますので、購入したときには気づくことが出来なかった修繕の問題などを考慮する必要があります。

このように考えると、あまり不動産の知識をもたない人にはリスクがありますので、十分に理解した上で競売の賃貸物件の購入を考えるのがいいのではないでしょうか。

不動産の投資のことに関して何か疑問やお困りごとがありましたら、お気軽に「アブローズ」までご相談ください。

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