住宅ローンの利用によるマイホーム購入など、借金を負う際に自分名義の家が抵当に入っていると、家が差し押さえられた後、競売により強制的に売却がなされます。それは具体的に見てどのような事態なのでしょうか。競売よりダメージの少ない任意売却を併せて見ていきましょう。
不動産競売とは
お金を借りる側すなわち債務者は、お金を貸した側すなわち債権者に対して返済義務を果たさなければなりません。お金を貸したときの契約によっては、支払いが滞った場合には返済金の代わりに債務者の資産が差し押さえられる内容となっているケースが主です。
差し押さえられた財産は裁判所など法的機関の下で競売などによって売却換金され、その売上金を債権者が借金返済に代わりとして受け取ることになります。債務者の返済義務が履行されない時、このような処置に踏み切れる債権者側の権利を抵当権と言います。
債権者の抵当権に基づき債務者所有の不動産を換金する際、裁判所の取る手段に相当するのが不動産売却です。これは入札形式によって行われ、不動産の購入希望者各々が提示する入札額の中で、最高値を付けた者に落札すなわち提示した金額で売り払われるという方法に当たります。
不動産物件が競売で取引される場合、その価格は本来の不動産評価額に基づく金額とはなりません。そのため競売では、一般的な不動産売買より安価で売却される可能性が極めて高くなります。
債務者にとっては借金の返済幅が少なく、その分残債が多くなってしまう結果となるため返済と言う観点からも不利と言えるでしょう。
競売よりも有利な任意売却
金融機関から資金を借り受けてマイホームを購入するタイプの住宅ローンでは、月々の分割支払いによって借金を返していくことになります。しかしその未納が数カ月に及ぶと、分割返済が認められなくなり残りのローンを一括で返済しなければなりません。
これに応じられなければ、金融機関への代位弁済を経た保証会社に債権が引き継がれ、それとほぼ同時に裁判所への競売手続きが開始されます。
競売となれば、売却価格は正規の不動産価格より往々にして低くなり、債務者にとって不利となることは前項でも述べた通りです。しかしこの段階で、競売より有利な売却方法である任意売却という選択肢を取ることも可能となります。
任意売却は、競売対象物件を扱う不動産売却です。取引価格は不動産評価額を基準とするため、一般の不動産売買と大差ありません。これにより、借金の残債を競売より低く抑えることが期待できます。
一方で、任意売却を成功させるには通常の不動産売買にはない条件を満たさなければなりません。
まずその1つ目は、債権者側すなわち保証会社からの同意を得ることです。金融機関から債権を引き継ぐ保証会社は抵当権を有しています。購入者と売買契約を結ぶにはその抵当権を抹消しなければならないので、売買に際しては保証会社からの協力も必要となるわけです。
もう1つ満たすべき条件は、売買契約を競売落札日までに完了しなければならない点です。
任意売却での買い手が見つからないまま競売落札者が決定すると、債務者は物件に対して所有権を失います。任意売却の取引額より低い競売の落札額が、ローン返済に充てられることになるわけです。
これら条件を踏まえるためには、任意売却に関して実績のある不動産会社に仲介を依頼することが重要です。そうすることにより、売却額アップの他にも、退去時の引っ越し代工面や、売買契約後に残債が生じる際の無理のない返済計画の交渉など、債務者にとって有利な条件が見出されることも期待できます。
まとめ
以上のように、債権者側の抵当権により借金返済不履行の際になされる競売の流れについて見ていきながら、競売よりもメリットの余地があると言える任意売却について調べてまいりました。借金やローンの返済が難しくなってきたなら、早めに任意売却を検討すべきと言えます。
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