住宅ローン等の借入金が返済できない場合に、金融機関は裁判所を通して自宅を強制的に売却して貸付金を回収する競売を実施します。競売後も債務を一括で返済できずにローンが残ってしまうことを避ける為に、債権者の合意を得て任意売却をする方法があります。
住宅ローンの発生
住宅ローンは、不動産購入資金として金融機関から低金利で長期間多額の借入ができる好条件で、返済期間が長いため、毎月の返済額を低く抑えることが可能です。定年退職時まで月収範囲内の返済を続ける事が出来ますので、高額な持家の取得が容易となります。
しかし、あくまでも住宅ローンは金融機関からの借金ですので、返済が出来なくなると担保権を行使して不動産の差押えがなされます。
競売と任意売却
〇競売は、住宅ローン回収ができなくなった金融機関の申し立てによって、裁判所により不動産を差し押さえし売却する方法です。
・市場価格の5～6割ほどの低額で落札され、債務が多く残る場合は返済が苦しい。
・強制的な立ち退きや引っ越し先を自分で探さなければならない。
・競売で個人情報が漏れてしまう可能性がある。
〇任意売却は、住宅ローンの返済が残っていても金融機関の合意を得て不動産を売却できる方法です。
・市場価格と同様の価格で売却できる可能性が多く、無理のない返済計画を立てられる。
・引っ越し費用や時期などの融通が利く。
・プライバシーが守られる。
住宅ローンの滞納から競売入札までの流れ
ローン滞納から競売までの流れを次に挙げます。
①住宅ローンの3～6か月の滞納
金融機関から支払い通知が届き、3ヶ月程度滞納が続くと個人信用情報機関に登録されます。
②住宅ローンの分割支払権利喪失
住宅ローンの支払期限滞納は返済契約違反となりますので期限の利益の喪失で残額の一括返済を求められます。
③保証会社(債権回収機関)に返済が移行する
住宅ローン借入時の保証により支払いが保証会社の返還請求権へ移行されます。
④対象不動産の差押さえ、競売が申立てられる
債権回収を行う為に担保不動産の競売を裁判所に申し出します。
⑤競売開始決定
裁判所からの競売開始決定通知が届きます。
⑥不動産を裁判所の執行官が調査
競売準備のため、裁判所の執行官や不動産鑑定士が調査に来ます。
⑦競売入札の開始
入札が開始されてしまうと任意売却は出来なくなってしまいます。そのため、任意売却の手続きを行うタイミングとしては、最低でも入札前の期間までに動く必要があります。
まとめ
金融機関は、住宅ローンの残債務が一括返済できない場合に担保権で強制的に残債務回収を図ります。任意売却で通常販売にて売り出したとしも、借入金が残ってしまう可能性はあるでしょう。しかし、不動産を債権者の合意を得て通常売却する方法ですので競売ほど安価での売却はないため残債も少なくなり、その後の残債についても相談することができます。さらに引越しや明渡しの時期も相談することができますので任意売却を検討されることをお勧め致します。
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