住宅ローンは基本的に建築された住宅に対しての融資となります。土地に対する融資は実は住宅ローンの範疇に入りません。それでも土地を買ってから自宅を建てるという方はいらっしゃいます。この場合どのようにして住宅ローンを借りるのでしょうか。
■ 住宅ローンの分割実行
住宅ローンによる融資は、通常では建物の引き渡し時に一回融資が実行され、そこから返済が始まるというのが基本です。しかし、まず土地を購入し、それから住宅を建てるという方が少なからずいらっしゃいます。このような場合にはどのように融資が行われることとなるのでしょうか。金融機関によっては分割実行（分割融資）を行うことで、土地建物への融資を行うことがあります。土地の購入時に1回目の融資実行をし、その後建築された自宅の引き渡し時に2回目の融資実行をします。このとき、それぞれ融資を行う際に抵当権の登記を必要とするなどの費用が掛かりますが、低い住宅ローンの金利で融資が受けられるというメリットがあります。
■ 土地購入から住宅ローン実行との間をつなぐ「つなぎ融資」
分割実行を行っていない金融機関から住宅ローンの融資を受ける場合には、つなぎ融資という方法を用いられることとなります。このつなぎ融資は、土地購入の融資を土地購入時から建物引き渡し時の住宅ローンの実行までの間、住宅ローンとは別の形で融資を受けることをいいます。このつなぎ融資は住宅ローンとは異なるために金利が高くなりますが、担保提供の義務は無かったりするので登記費用が掛からないというメリットあります。
■住宅ローンの分割実行とつなぎ融資ではどちらが有利か
結論からいうとどちらが有利かということは一概には言えません。金利が異なるとはいえ基本的には住宅完成までの短期間であり、諸費用はつなぎ融資のほうが掛からないことが多いため具体的な検討が必要となるからです。 いずれにせよ土地と建物の購入金額についての融資を受けることとなり、建物の購入金額だけの融資と比較して高額の借り入れとなり易い融資です。自己資金の割合や返済計画をしっかり立てて融資を受ける必要があります。 高額の借り入れ故に返済額も高額になってしまうと金利の上昇や収入の減少などの影響を大きく受けてしまいます。返済が苦しくなる前に金融機関での相談を受けることをお勧めします。また、分割実行ですと建物完成前に何らかのトラブルにより土地購入代金の返済が滞ってしまう可能性もありますが、融資を受けた金融機関に相談することで任意売却なども含めて解決策を協議することができると思います。また、任意売却が可能になれば任意売却専門の仲介業者に相談することで売買の実務に即したアドバイスや相談も可能となります。
