金融緩和が長く続き、少し景気が上向いてきた時点で賃貸不動産に投資をする方々が増えてきました。最近ではサラリーマンの方も投資用のアパートやマンションを購入したりすることも珍しくはありません。しかし、賃貸不動産の経営管理は簡単にできるのでしょうか。
■ なかなか難しい投資用不動産の物件選定
投資目的にアパートやマンションなどの賃貸不動産を購入するのは資金的な余裕がないと本来はなかなか難しいものです。余裕資金でアパート経営をしている方は、不動産所得と他の所得を損益通算する目的の方もいらっしゃるため、賃貸不動産の購入に際し、利回り等にシビアでなかったりします。しかし、不動産投資で収益をあげようと考える方は、初期投資は小さくして、アパートローンの支払いも含めて収支を黒字にできる物件を買いたいと思うものです。収益不動産は稼働しなければ家賃収入がありません。賃貸市場の動向も考えると十分な事前調査も必要であり、安易に手を出せるものではないことが分かります。
■ アパートローンの特徴
自宅を購入するために融資を受けるのは住宅ローンですが、自分で居住せずに不動産投資を行うための融資としてはアパートローンなどがあり、住宅ローンと異なり金利も高く、審査も厳しいです。また、回収に関しても住宅ローンと比較して厳しいのが実情です。
■ 賃貸不動産で収益をあげるには
賃貸不動産の運用で収益を上げるためには経営管理の問題も多少はあるかもしれませんが、やはり購入物件の選定が一番の大きなポイントとなります。甘い考えで物件を購入してしまうと賃貸需要が弱かったり、賃料収入に対して物件価格が高すぎだったりして返済に窮することになりかねません。また、当初は十分な収益をあげていても時が経過すれば修繕費や資本的支出なども必要になるので、これらも考慮して経営管理をしないといけません。 逆に言えば賃貸需要や賃料設定、必要な経費などのシミュレーションが正しく行われて、それに見合った物件価格で購入できれば投資に失敗することはあまりないとも言えます。
■ 返済が厳しい場合にはどうしたら良いでしょうか。
アパートローンの返済が厳しければ、金融機関や任意売却を専門に行っている業者に相談をしてみましょう。赤字を生み出すだけの投資物件であれば、早めに処分するのが得策です。アパートローンでも債権者の承諾があれば任意売却が可能ですし、投資物件の場合は、競売などで売却するよりも広い一般市場で買主を探すほうが余裕資金を持った方が高い価格で買ってくれることもあるので高額で売却できる可能性が高まります。
