住宅ローンの支払いができなくなってしまうと、住宅を売却しなければならない状況になってしまいます。任意売却を決定するまでの検討期間はどのくらいまでギリギリ可能なのか、
任意売却までの流れを紹介しましょう。

住宅ローンの支払い滞納から任意売却まで

初めに言っておくと、任意売却の時期を逃すと強制的に競売にかけられて所有者の意思は通じなくなってしまいます。それを踏まえて、任意売却の最終的な期限までを紹介しましょう。出来るだけ早めの決断が必要です。

1.督促状や催告書の通知
金融機関によって異なりますが、「1カ月から約半年まで」は支払いの請求は電話や督促状によって連絡を取ります。話し合いで解決できる手段があれば良いのですが、多くの場合は支払いの当てが見つからずに、やむをえず放置したような状況になってしまいます。

2.期限の利益の喪失(約半年後)
督促状や催告書が通知されても自らの支払いが不可能の場合には、銀行に分割で支払いできる権利を失い、一括払いの請求へと切り替わります。これが、期限の利益の喪失になります。時期にもよりますが、一括請求の額は数千万円ぐらいになる予想ができます。

3.代位弁済の手続き(滞納から約7カ月)
金融機関は住宅ローンを組む場合に保証会社との契約を必須としている場合が多く、一括支払いの要求を保証会社に請求する事になります。これによって、保証会社は裁判所に手続きをして、強制的に残務債権の回収を行う事になります。これが競売の申立てです。

代位弁済後の時点であっても、担保権を持っている金融機関との話し合いによって「任意売却」の可能性が残っています。勿論、早めの決断が必要です。

4.競売の申立て(約8カ月後)
裁判所の手続きによって、競売の開始決定の通知が住宅の持ち主に送付されます。担保権によって債権の住宅の差押えが実行されて、登記簿にも記載されるようになります。できるだけ債権者と話し合うことで、差押えと競売の停止を求めることができる可能性があります。

5.裁判所執行官による調査の開始(約10カ月後)
裁判所は競売開始の調査を行う為に、家の中への立ち入り調査を行います。所有者は拒否する権利が無く、場合によっては強制的に鍵を開ける事も可能となります。プライベートを主張する事はできません。

6.期間入札の開始(約13カ月～16カ月後)
調査による物件の詳細な情報を、競売の入札者の為に公開する事になります。売却までのスケジュールを決定して、開札日（落札者が決定する日）の前日までに任意売却の手続きが可能であれば、この日が最終的な任意売却の手続きが可能な日となります。

ただし、前もって、債権者の了解を取り付ける必要があるので、所有者が自分の意思で売却する最後の可能性となっています。

任意売却の可能な期限

競売までの流れを参考にしました。開札日の前日までは可能ではあるのですが、あまりギリギリだと債権者の許可は難しくなるので要注意です。

所有者にとっては、任意売却の方が自分の意思で決定できる可能性が残されており、競売よりも高く売れるのであれば、債権者にとっても有利な条件となります。しかし、最終日の時点で、任意売却による買手が決まっていない場合には、競売に踏み切る可能性が高くなるのです。

まとめ

住宅ローン以外にも債務が残っているのであれば、業者に相談して依頼する事が最善の方法だと考えます。このままでは家をなくし、強制的に追い出される可能性が高くなります。早めに任意売却の相談をする事で、引っ越し先の確保ができる場合もあるのです。強制退去の事を考えた場合、早めに任意売却の決断をすることをおすすめしています。

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