離婚後、住宅ローンの返済が残っている共同名義の不動産は、売却や相続を行う際に問題点が出てきます。今回はトラブルを避けるために、離婚した場合や家のローンの共同名義を変更する方法について説明していきます。

共同名義の家は離婚後どんな問題が起こるのか

家が共同名義になっているということは、1つの財産を共同で所有していて、所有権を夫婦それぞれが持っていることになります。そのため、双方の同意がなければ、不動産の売却は不可能となります。

また、相続する際にも夫婦のどちらかが先に亡くなってしまった場合、共同持分は亡くなった方の遺族に相続されるので、名義の関係者が夫婦で別になるので対象が増えてトラブルに繋がる恐れがあります。

家の価格が住宅ローンの残高よりも高い場合について

共同名義で住宅ローンを組み、離婚後も返済が残っている際に、家の価格が住宅ローンの残高よりも高い場合は、ローンの残高と家の売却価格の差額がそれぞれに分割されます。任意売却をするのであれば、時間が立つと低い価格で取引されることもあるので、住宅ローンの支払いを滞納する前に売却を行うことをおすすめします。支払いを滞納してしまうと、家が差し押さえされる場合があるので注意が必要です。

住宅ローンの残高が家の価格よりも高い場合について

先ほどとは逆に、住宅ローンの残高が家の価格よりも高い場合はどうなるのでしょうか。債務が残っているので、夫婦どちらかが連帯保証人または連帯債務なら、離婚後に家を売却する際にトラブルが起きる可能性があります。連帯保証人などを金融機関で解除するためには、代理となる人を探さなければいけません。

登録免許税について

離婚後にローンが残っていなければ法務局へ登記申請をすれば名義変更をすることが出来ますが、ローンが残っていた場合には、名義を変更する際に税金がかかります。次に共同名義を変更する時にかかる2つの税金について説明していきます。1つ目は、名義を変更する時に必ず支払う「登録免許税」です。財産分与による所有権移転登記は、固定資産評価額の2％課税されることになっています。

譲渡所得税について

2つ目は、財産を分割した時の家の価格が家を購入した時の価格（建築は減価償却後の価格となります）よりも高い時に発生する「譲渡所得税」です。譲渡所得が発生していなければ支払う必要はありません。また、離婚後も家を貸し出しせずに続けて住むのであれば、税金が3,000万円まで控除されます。

共同名義を変更する際に必要な書類

離婚後に共同名義を変更する際には、次にあげる書類を参考にご用意下さい。登記事項証明書、登記申請書、物件の権利証（2005年以降に登記を行った不動産は登記識別情報）、登記原因証明情報・離婚協議書または財産分与協議書、固定資産評価証明書・課税明細、離婚した日付が記載された夫婦どちらかの戸籍謄本、家を譲る側の印鑑証明書と実印、家を受け継ぐ側の住民票認印などです。

まとめ

共同名義の変更は、売却や相続の時のトラブルを避けるため、離婚する前にしておくと良いでしょう。名義を変更する際には、必要な書類や税金についても事前に把握しておく必要があります。

競売に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。