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不動産基礎知識

マイホームを手放すことになってしまったら

せっかく手に入れたマイホームを手放すのにも色々な理由があることと思います。子供が増えて手狭になったから広い家に移るため、転勤や帰郷などによる転居など実に様々なことでしょう。住宅ローンが支払えず、やむを得ず手放さざるを得ないという方も中にはいらっしゃることと思います。ローンの支払いが残っているマイホームの売却は可能なのでしょうか。

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■不動産の売却方法

住宅ローンの残高が少額であり、マイホームの売却金額で残債の支払いが完了するのであれば問題は無いのですが、売買金額を全て返済にあてても残債が発生する場合はどうなのでしょうか。 売却を行っても債務が残ってしまう場合、一般売却、任意売却そして競売といった売却方法があります。なお、競売は債務者の売却の意思の有無に関係無く強制的な売却が行われてしまいます。

■それぞれの売却方法の特徴

ローンの残高が売却金額よりも高い場合の一般売却は、残債については別途支払いを行うこととなります。売却と合わせて住宅ローンが完済となり債務が消滅することとなります。売却も所有者が自分の意思で売却先、価格の設定なども基本的に自由に設定可能です。 任意売却は、売却後の残債について引き続き分割で支払うことを金融機関等の債権者が了承した場合に行うことができる方法です。まず任意売却の承諾を得るために債権者との交渉が始まります。また、任意売却はローンの返済が困難な債務者の救済措置でもあることから、売却には金融機関の意向が強く反映されることになります。 最後に競売ですが、競売は債権者が裁判所に申し立てを行うことで、手続きが開始されます。競売における売却金額は、市場で成立するであろう価格の7割前後が相場と言われており、手数料も多く発生することから、最も残債が大きく残ってしまう売却方法であるといえます。

■新しいスタートを切るためにも残債は少ないほうが良い

住宅ローンを支払えなくなってしまった結果マイホームを手放さざるを得ないのであれば、残債はできる限り少なくなるほうが望ましいに違いありません。新しいスタートを切るに当たっても、残債の返済が大きな負担になるようでは気持ちの切り替えも上手くいかないものです。

■任意売却を成功させるためには

競売よりも任意売却のほうが、残債が少なくなる可能性が遥かに高くなります。しかし、任意売却は売買の交渉だけでなく、債権者との交渉を行わなければいけません。債権者にとっても手早く売却を進めたいものの、回収できる金額は大きければ大きいほうが良いことに違いはありませんので門前払いということはないと思います。任意売却には単なる不動産売買の知識だけではなく、金融の知識や関連法規の知識なども必要とします。債権者と債務者の間に立って上手く交渉を進めてくれる任意売却に精通した仲介業者を選べば交渉もうまく行く可能性が高まります。

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