不動産投資で何気なく使用している経費ですが、利用できる対象と出来ない対象があります。これは、経費と費用との意味を解釈し違いを知る事で、投資の理解を深める事につながります。本題は、不動産投資で利用できる経費と費用の解釈と違いについて紹介します。

不動産投資はリターンの効果

世間には、投資の事を賭け事のように思っている人が結構いるようです。不動産投資は事業として、あるいはその一部として立派に成り立っているのです。事業における戦略によって計画的に費用を使い、その結果リターンによる収益が不動産投資の仕組みなのです。

つまり、儲かるかもしれないと言う期待ばかりでは賭け事になりますが、計画的に収益をもたらす行為は投資であり、事業の一部なのです。投入した金額よりも多くの利益をもたらす事で資産形成を成功に導くのです。

経費と費用の解釈

不動産投資を続けていく中で、経費は需要なポイントになります。経費と費用は同様に考えられてしまいますが、根本的には異なる用語なので、なんとなく意味が通じているのが現状です。

「費用」とは、事業として運営する為のすべての支出を意味していますが、「経費」とは会計上に必要となる経営費用を意味しており、これにかかる「損金」とは、税務上に使用される言葉になっています。

不動産投資に必要な税務処理を活用する事で、利益を確保して事業の継続と拡大を続けていく事が可能なのです。不動産投資による収益から、必要経費を差し引いて利益を計算しますが、この控除の対象となるのが税務上の「損金」であり、同じ内容でありながら会計上では、必要経費としているのです。

不動産投資の必要経費と損金

事業として成功させる為には、必要経費を損金として活用する事が成功させるポイントとなります。

① 税金の支払いを正確に行う為には、活用できる経費を損金として差し引く事です。
② 減価償却費は、ローンの返済額として認識して損金にする事です。
③ バランスシートの活用で、家賃収入の総額と必要経費の収支を意識する事です。
④ 投資物件の選択や融資の計画を、相談できるオブザーバーや投資セミナーを活用する。
⑤ 不動産投資を事業として法人化して、新規事業の拡大をはかる。

必要経費で認められる範囲

家賃収入の為に必要な支出を、把握しておきましょう。

【1.修繕費用や減価償却費・管理委託費用など】
区分マンションの場合、修繕積立金が大がかりなマンション全体の修繕に必要になる費用です。減価償却費は投資物件の購入にあてた取得費用で、建築的な構造によって耐用年数が決まっており、年数に応じて経費にする事が出来ます。すでに支払った金額なので、現金の動きはありませんが、税金の支払いに大きな効果を出すので忘れずに計上する事です。

【2.保険料や税金など】
物件取得の時の不動産取得税や登録免許税・印紙代に加え、固定資産税や都市計画税、火災保険や地震保険などです。保険料は10年分の支払いの場合は一括払いではなく、分割して計上する事です。

【3.宣伝費用や書籍やセミナー参加費用など】
管理会社に支払う広告宣伝費や不動産に関連する本や情報代金、セミナーの参加費用など。

【4.その他の費用】
交通費やガソリン代駐車料金、高速代金など管理で必要な場合の費用など。

国に認められなかった費用/h3>
住宅の2階部分の2部屋を貸出しした事例において、水道光熱費やインターネット利用料と電話代とスーツ代、配偶者が手伝っていた電話の取次ぎや郵便物の配送に対する給与扱いなどが、サラリーマンの損益通算に使用した場合に経費計上が認められませんでした。

不動産賃貸業との関連性を、税務調査に対して明確にする事が出来ない場合には、経費として認められない場合があります。逆に、関連性を示す事が出来れば、経費の枠も広がるのです。

まとめ

不動産投資で利用できる経費を理解し把握する事で、税金の支払いや必要経費の重要性を理解する事が出来ます。収益において必要経費や節税をはかる事で、事業としての計画性や運用を続けていく事が可能になります。事業を成功させる為のポイントを上手に活用していきましょう。

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