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離婚と不動産

離婚に際して、住宅物件の名義人側は勝手に家を売却できるのか?

マイホームを取得している家庭が離婚という状況に至った場合、自宅をどう取り扱うのかという点が問題の1つとなるでしょう。そのような場合、夫婦どちらか一方の自宅名義人となっている側が勝手に家を売却することは認められる行為なのでしょうか。考えていきたいと思います。

財産分与の考え方

民法第768条第1項。この条項により、離婚における夫婦間の財産配分すなわち財産分与の在り方が示されています。大まかに意訳するならば、婚姻期間中に築き上げられた財産に関しては、夫婦双方に同等の権利がある、ということになります。

この視点を離婚時の財産分与に照らし合わせると、離婚当事者双方に夫婦期間中に取得した財産に関して半分ずつ権利を持つと言えるわけです。

そういった点を考慮に入れると、婚姻中に夫婦のうちいずれか一方が名義人となって入手したマイホームに関して、離婚を機に名義人側が独断で売却するのは本来認められないことになります。

仮に名義人側が勝手に売却する場合、その元配偶者側は対抗措置として民事保全法に基づく「処分禁止の仮処分」を裁判所に申し立てることが可能です。

民事保全法とは、民事訴訟における権利の保存のため定められた法律です。係争解決前に権利の実現が不能もしくは困難になるのを防止する主旨で設けられています。

それによって認められている「処分禁止の仮処分」とは、離婚などの係争時に対象となる不動産・動産・債権等について、その権利の処分を禁止するための処置を指します。

これによって、離婚時において夫婦両者に権利が認められる財産について、名義人に該当する側が一方的に売却を進めてしまう行為に対処できるわけです。

こういった法律上のトラブルを回避するためにも、離婚後のマイホームの取り扱いについて離婚協議の席上で両者意見を出し合い、双方の妥協点を見出して決定することが無難と言えます。

公正証書化の有効性

離婚に伴う財産分与に関しては、離婚協議書を作成して内容を明文化しておくことが一般的です。これによって取り決め内容がいわゆる口約束になるのを防ぐことができます。離婚協議書作成に関して、これを公正証書化しておくことも有効です。そうすることで、仮に取り決め内容が不履行となった場合、法的効力をより強めることが可能となります。

住宅ローン支払いが残っている場合の任意売却

離婚に至るタイミングが、住宅ローン返済期間中と重なる場合も想定されることでしょう。そのような状況下で離婚協議において自宅の売却が決まった場合、着手すべきは任意売却の開始です。

任意売却とは、住宅ローンが完済されていない状態でのマイホーム売却のことを指します。その売上金はローン残額返済に充てられ、差額益があった場合にはそれが売主側の受け取りとなります。反対にローン残額に売上金を充ててもなお残債がある場合、売主は引き続いて債務を負うこととなります。

任意売却と並行して、裁判所が執り行う不動産競売への入札募集も進められるのが一般的です。競売落札金は通常の不動産取引価格より安価となるため、売主の負担を軽減するには任意売却の実現を目指さなければなりません。

任意売却の契約を成立させるには、ローンの返済先である債務者からの了承を得て抵当権を抹消してもらうことと、不動産競売落札日より先に契約手続きを完了させるという条件を満たす必要があります。

それを可能とするため、契約仲介を依頼する不動産企業には、任意売却取引に精通している業者を選択しなければなりません。

まとめ

以上のことから、離婚に際してマイホームの名義人が勝手に売却を決めてしまうのは、民事保全法の観点から係争に発展する恐れもあるため、避けるべきと言えます。離婚協議にて双方の意見を反映させた上でマイホームの扱いを決めることが最善と言えます。

財産の公平分配やローン残債の負担減少を考えた場合、離婚協議において任意売却を実行し、ローンを清算したうえで財産分与を行うという流れも1つの方法と思われます。

不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

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