夫婦が離婚した後、一戸建ての住宅を売却するのが一般的です。しかし、それを第三者に貸して家賃収入を得る手段があり、背景には売却したとしても買い手がつかないのではないかなどの不安要素が残るため、それを避ける意味で出した答えの一つです。
家の有効活用の一つとしてはあり
離婚後の家の処遇はどちらか一方が住むのが一般的です。住む予定がないと判断した場合は売却しておく手段があり、家の買い手がつけばそれでよいのですが、購入者不在の場合は空室でなおかつ住宅ローンだけが残る状態になるリスクが高くなるため、返済だけが続きます。
空室を有効に活用するといった手段の一つとしては、第三者に売却するのではなく賃貸住宅として貸す形で入居し、毎月得られる家賃収入をもって住宅ローンを返済していくといった活用法があります。これには、住宅ローンを完済した後は家賃収入にて将来の年金にプラスする形で収入が入るメリットがあります。
売却だけでなく、一戸建ての住宅を第三者に貸すという不動産投資ができるといった活用法を見出せるのが特徴です。
住宅ローンを返している間の契約
住宅ローンを返済している間、第三者に一軒家を貸す場合に関しては基本的には禁止されています。融資目的は本来、利用される方が住宅に住むことを前提で金融機関は低金利で対応し、他人に家を貸すのが目的なら賃貸物件向けローン(不動産ローン)へ借り換えが必要となります。
そのため、対応については金融機関ごとに異なり承諾なしで住宅ローンを返済している間、第三者に貸すのは契約を違反したとみなされ、分割から一括への返済を求められるリスクが伴います。
賃貸として活用におけるトラブルを防ぐため、契約書の作成が必須となります。これは第三者へ貸した後に生じるトラブルを防ぐ目的で必要となるため、返却の方法と時期の二つが問題として発生するリスクで、契約書の役割は取り決めなど各種ルールをお互いに定めておくとよいでしょう。
家を貸す、または売却を検討
第三者に住宅を貸すのは不安と感じる場合は、最終手段として住宅の売却も検討しなければいけません。ローンが未完済の状態では売却不能で現在のローン残債の状況及び、家を売却した価格の双方をリサーチする事から始まります。
滞納や遅延を伴い住宅ローンの支払いが困難で、やむなく売却するときの選択肢が任意売却です。債権者側との協議を経て許可が必要で、売却に関しては一般的な不動産売却と遜色なく、売却価格が住宅ローン残債を越えるとアンダーローンですが、残債が上回るとオーバーローンとなります。
なお、ローン残債があるのならば債権者側との協議こそ必要ですが、返済期間と額について無理のない範囲内で取り決めが可能となっています。
まとめ
離婚後、第三者に家を貸すのは可能であっても、実際は住宅ローンを不動産ローンに借り換えを伴いますので、住宅ローンを返済している間は第三者に貸し出すのは金融機関側の承諾まで要求されるため、事前に相談をするとよいでしょう。
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