任意売却は、競売に代わる売却方法です。しかし、一方的に手続きができないようになっているので、銀行での許可がいるのです。それでは、任意売却において銀行との交渉の重要性について紹介しましょう。

通常の売却と任意売却の違い

通常の売却のように、売ったお金で、不動産を買い替えたり、処分したりして、次の目的を解消する手段となっています。しかし、任意売却の場合は、債権者である銀行に対して支払いをする為の目的のみに有効となるので、売却のお金が別の目的に使用される事がないのです。

一般的な流通価格を参考にしますが、必ず売る必要性があるので通常の不動産市場での価格と競売での取引価格の間で、まとめるのが無難な方法となっています。通常の売却のように高く売れるまで待つような期間は望めないので、確実に売れる価格を仲介する任意売却専門の業者と相談します。

最も重要となるのが、債権者である銀行の許可が必要な為に、交渉をする必要が出てきます。

銀行の許可が必要な理由

銀行としては、住宅ローンの担保として、不動産の抵当権を所有しています。債務者の支払いができなくなった場合の負債の回収方法として不動産を売却する事になります。通常の場合は、所有者が売る事になるのですが、連絡が取れずに行方をくらます場合もあります。

所有者の許可が要らずに売却する方法として「競売」と言う入札による方法で、市場価格の70％位の値段で、確実に売却する事も多いのです。

任意売却で銀行と交渉する内容は「抵当権の抹消」が理由で不動産を売却する場合には、銀行の抵当権が付いていると売りにくくなるのです。「抵当権の抹消」の為にも、銀行の了承を得る方法として交渉が重要な役割を担っています。

任意売却においての銀行との交渉

交渉の理由は、「抵当権の抹消」を行う場合の許可を求める事です。銀行においても、債権の回収を優先するので高く売れる方法を選ぶ事が当然なのですが、任意売却の期間が短い事や債権者が複数いる場合で対応が異なるのです。いろんな要素を踏まえて銀行との交渉を実行する事が大事です。

できる限り高く売れる方法としては簡単な交渉のように思えますが、債権者が単独の場合はスムーズに行きますが、複数ある場合には交渉が複雑になります。競売や任意売却には配当表なるものがあり債権者に対する支払いの優先順位によって、第1、第2、第3以下のように割り当てが決まっています。

複数の債権者が存在する場合では売却による金額で、全ての抵当権の保有者に配当が行き渡らない問題があります。2番目や3番目以下まで配当がもらえないと、許可を出す意味がないのです。それでも、全部の抵当権についての抹消の許可を得なければなりません。

このような交渉は、任意売却を専門に扱う業者は心得ており、裁判になっても特にならない理由を述べて許可を得る交渉を行います。利益が得られない2番目や3番目以下の債権者には、本来1円ももらえない結果があるので了承してもらうには、「承諾料」として「通称ハンコ代」を支払うのが優先権1番目の役目になります。

後の順位の債権者と交渉がうまく行かない場合でも所有権の移転を先に行って「抵当権消滅請求」を行う事で、競売を2カ月以内に申請しないと了承した事になります。「無剰余取消」という制度で、配当の見込みがない場合の申立てを裁判所は許可しないのです。

最終的に許可が認められて、後の順位の債権者は「ハンコ代」ももらえなくなるデメリットを理解させて交渉する事で、複数の承認を得る交渉が可能になるのです。

まとめ

任意売却においての銀行との交渉は、任意売却の許可を得る為に、銀行が得られるメリットや複数の債権者に対するベストな選択についての交渉が、重要な役割をしめしています。任意売却の交渉をする専門の担当者の知識と交渉術が、任意売却を成功させる方法なのです。

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