そもそも任意売却とはどのような仕組みなのか？と聞かれてきちんと答えられる方は少ないのではないでしょうか。基本的な内容と流れを踏まえて今回は、任意売却の仕組みについてお話ししましょう。
任意売却って何 ?
競売を避けるために、住宅ローンにおける残債務を残した状態で売却しようとしても、抵当権及び差し押さえを取り消さない限り、勝手に売ってはいけないと決められています。金融機関のほか差し押さえられた状態ならば債権者の許可をそれぞれもらう必要があり、自分勝手に売却するのは禁止されています。
この場合、弁護士や任意売却専門の不動産業者などに相談し、金融機関やその他の債権者と抵当権を外して貰う交渉をしてもらいます。その後、一般的な不動産売買と同様の形で自宅を売却しそのお金で残ったローンを支払います。
基本的な仕組み
最初にするべき内容は、弁護士や任意売却専門の不動産業者などに相談と任意売却における依頼をお願いする流れから始まります。そのうえで、金融機関(いわゆる債権者)や差し押さえられた場合はそれぞれ話し合いの場を持ちながら調整を行い、債権者に対しては差し押さえの解除と引っ越し費用配分(この点に関してはお約束されない場合あり)をする交渉を行うことになります。
そのほか、売却後のローン支払いの約束ができない状況になる場合や連帯保証人の交渉なども業者や弁護士などに相談が可能であり、債務者に代わって交渉を行い、円滑に売却を進めながらサポート体制を整えていく流れとなっています。
住宅ローンに欠かせないもの
金融機関から住宅を購入するために必要なローンを融資してもらい、その際に組まれるのが抵当権です。融資後は完済までの間、順調に返済できれば何も問題はないのですが、やむなき場合により返済不能になった場合に競売の対象として売却され、代金を返済に割り当てるのが抵当権に対する仕組みとなり、金融機関にとっては一種の「保険」的役割を果たしています。
不動産を売却する際に外すのはこの権利であり、そのためには住宅ローンをすべて金融機関に返さなければなりません。もしそれを怠ったまま住宅を売却すると、せっかく購入した家がいきなり競売の対象となるため、努力が一瞬にして消えてしまうのは、本当にはかないものです。それを避ける意味でも、この権利を取り外した状態で売却を行うのが一般的な決まりです。
売却後の残債
住宅ローンの残額と不動産売却金額の二つを比べ、前者が後者より少ない場合は抵当権解除と住宅の売却がともに成立されるわけで、債権者と債務者双方からしても望むべき解決方法ですね。しかし、前者が後者より多い場合はどうなっていくのでしょうか。当然ながら住宅ローンの返済は残ります。しかし、それでも売却をする方法がないとはいえません。
手っ取り早い場合は、不足額を現金にて支払いをする合算方法(つまり、貯金や退職金などを動員する)で返済すると、住宅ローンは完済したものとみなされ抵当権が解除されます。
しかし、任意売却はすべて返済しなくても抵当権を解除できる方法の一つです。これをやる場合、残額(つまり残債務)のみが債務者にとって返済義務として残るだけですので、無理のない額での返済プランを立てるだけでよいのです。
まとめ
専門の業者や弁護士などに間に入ってもらいながら、債権者との間に話し合いの場を持ち、任意売却の承認をもらい、差し押さえ解除などを行うのが一つの仕組みとなっているわけです。
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