昨今様々な事情から離婚する方が増えている傾向に変化はありません。その離婚をする際に、今まで住んでいた住宅のローン返済はどうなるかという問題があります。夫婦のどちらが支払っていくのか、また、双方返済することができないときには、どうしたらいいのか、早急にすべきことは何かなどについて書いてみます。

離婚の際に早めにすること

離婚をなさるとき、出来るだけ早急にした方がよいものがあります。早めに解決しておくことが、後の大きなトラブルに発展しないような注意点でしょう。大きなもので次のものがあります。
1.ローンの支払いはどうするのか。
2.どちらかが住むことになるのか。
3.売買して現金で、財産を分けるか。

〇ローンがある場合、速やかにするべきこと
それは、現在の住宅の価値を調べることです。なぜならそのことで「売却して住宅ローンが完済できるのか」「現金で財産を分けることが可能か」などのことが分かるからです。ケースとしてあるのが、妻子が現在の家に住み続け夫が養育の名目でローンを支払っていく場合です。このケースは夫の収入減や再婚などによりローンが払えなくなる問題が起こります。

返済の名義人は誰なのか・返済がどの位残っているのかを確認する必要があります。名義人については、「夫や妻の単独名義」「妻の単独名義で夫が連帯保証人」「夫の単独名義で妻が連帯保証人」「夫婦共同名義、または夫婦がそれぞれ住宅返済を組むペアローン（互いに連帯保証人になっている）」の4つのパターンがあります。

また、返済額の確認をし、住宅を売った後に残債があるか、返済を完済できるのかを判断を要するので、返済額を確認しておくことは重要です。

夫が返済を滞納すると、強制退去を命じられ、妻が連帯保証人ならば妻に全ての請求が回ってきます。返済の契約上名義人になっている方が家に住まなくてはなりません。しかし、名義人が違うことが金融機関に知れてしまうと、契約違反になり返済の一括返済を求められるリスクがあるので注意して下さい。

仮に住宅を売るつもりがないときでも、財産分与などの話し合いで現在の家の価値が必要になります。そのためにも、家の価値（査定額）を調べておきましょう。査定は信頼のおける業者複数に見て頂くことです。

アンダーローン（債務超過）かオーバーローン（資産超過）か

住宅の価格が返済の残債を超えている状態を債務超過となり、そして価格より返済の残債が高くなっている状態を資産超過と呼びます。売買価格でローンが完済できる（アンダーローン）であれば、夫婦で綺麗に1/2ずつ清算できます。一方、オーバーローンの場合は売買しても残債があるため、金融機関に抵当権を外してもらえづらい状況と、売却自体が難しくなることもあります。

任意売却する

返済が多く残っていて売却が難しいときは、どうすればいいのでしょうか。蓄財もなく、どうしても完済ができない場合、任意売却という選択肢があります。この方法は、残債がある状態でも金融機関の承認を得て、家と土地を売却できる方法です。また、夫婦が売却への互いの同意も要します。

売却後も住宅ローンの残債が明瞭な場合でも売買することができます。但し、金融機関からすればリスクを背負うことになるため、承認がなかなか下りないこともあることを覚えておきましょう。任意売却を希望する場合、売却専門不動産業者に入って頂いて金融機関などに交渉を依頼する話合いも必要です。粘り強く交渉して銀行からの承認が得られるように物事を運びたいです。

まとめ

高額所得者であれば話しは別ですが、多くの場合家の返済の支払いができず売却する傾向が見られます。よく話し合い上で売却の同意し、また、当該金融機関と不動産業者などを通して売却できるよう交渉していかれることをお勧め致します。

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