一戸建て住宅を購入する時に欠かせないのが住宅ローンです。夫婦共同名義として契約することもありますが、離婚するときにローンが残ったままの状態では財産分与までも影響を及ぼすため、手続きや協議が要求されます。

共同名義の話

不動産の名義は家および土地の所有者、そして住宅ローンと二つの名義が存在しています。後者を一人で負担する場合などは単独名義として、夫婦双方で負担などをする場合は共同名義としてそれぞれ対処しています。しかし、この場合は持分に対する割合を夫婦の間で決めておく必要があります。

不動産所有の割合が持分割合であり、夫婦共同の場合は持分に応じた数字を足して一つの単位となるため、ローン支払額の割合として反映されていますが土地と住宅の所有権は夫婦共同で管理できるわけです。

しかし、離婚をする場合は持分割合を行うと不公平になるリスクが高く、ローン支払額における割合で分割できないようになっています。財産分与が存在する以上、夫婦共有分に関しては50％ずつ分配されます。離婚の場合、共同名義となる家は継続して住むか売却のいずれかになります。

離婚をする際

共同名義で継続して住み続けることも可能ですが、後先のことを考慮してトラブルの原因となる恐れが高くなります。それに家の売買や増改築などを行う場合は、相手の許可を得なければならず、協議の後同意すれば問題ありませんが食い違うと増改築は不可能です。

その他相続や共有分割調停などのリスクが高くなり、換価分割や現物分割、それに価格賠償といった分割方法で対応せざるを得なくなるため、住宅と土地の離婚後における共有名義は
避けたほうがいいでしょう。売却をしたほうがリスク回避につながると言えるかもしれません。

対照的に名義を共同から単独へと切り替えることにより、継続して住み続けることができます。しかし、前提条件として住宅ローンの繰り上げ返済を行って残高が減れば、収入の条件次第で単独へと変更できます。

もう一つの方法はローン組換えを行うことです。共同名義は夫婦収入額を合算したものが審査を通過しますが、単独名義の場合は一方の返済能力を高くする必要があり、その結果次第で返済が一人で行えると判断できれば、その時点で単独返済へと移行することが可能となります。

任意売却を提案する

共同名義で契約した住宅ローンに残債が存在する場合、名義変更や売却が困難になることがあり、継続して住むのが難しくなります。一般的に住宅は価格と残高を比べ、後者が高い場合はオーバーローンとなるため売却不可能です。

しかし、金融機関と協議を行ったのちに許可をもらってから売却できる方法が、任意売却です。金融機関側で抵当権を解除してから、複数の不動産会社の査定を行った後、売却を託していただくことになります。売却後の残債については、金融機関と協議を行い、無理のない額での返済が可能です。

まとめ

家のローンにおける共同名義は持分割合が原則であり、住宅ローン融資の際に大きくかかわります。しかし、離婚における家の処遇は共有財産として半分に分けます。また、共同名義では継続して住むことができますが、後先の問題があるため売却が一般的です。

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