賃貸管理を行う上で「家賃を滞納する」事は、経営上は、頭をかかえる問題です。出来れば、トラブルがない方向で進めたいものです。しかし、借主が自己破産や債務整理を行った場合には、賃貸経営の立場としては、立ち退きや裁判も考えねばならない状況でしょう。

■借主の債務整理とは

借主が、家賃の滞納だけでなく、クレジットカードの未払いや、借金などに対して債務の整理を行う事で借金の減額や支払いを免除したりする事になります。このような場合は、家賃の支払いの能力もないわけですから強制退去の対象にあてはまるので家主は、弁護士に相談して、話し合いで立ち退きをしない場合に対して、裁判による強制退去の方向で手続きを行うべきです。

◎債務整理の内容とは?
「個人再生」や「自己破産」や「特定調停」があります。家主としては、借主が自己破産などの債務整理に踏み切った場合には、家賃滞納の回収方法が無理だと判断するしかなく、賃貸管理の面からも、これ以上、債務者を経営物件にとどめておくことは不利益しか生まないと判断できます。即座に退去してもらう手段を講ずるべきです。

◎任意整理は家賃の回収が可能
おなじような債務者の手段として裁判所を通さずに解決する方法です。この場合、借主は、金融会社に対して借金の減額や利息を減らす事で、支払いを行っていく事です。

この場合は、借主に対して「家賃滞納」の支払い義務が残るわけですから、家賃滞納の回収を執り行ってもらいます。

万一、支払いに応じない場合には、立ち退きの勧告を行います。それでも無理の様なら裁判所を通じて強制退去の手続きをおこなうべきでしょう。

■家賃滞納の管理対応としてはどうすべき?

1か月の遅れに対しては、来月の支払い分に2か月分の請求を行ってもらいます。それでも借主が2か月3か月と滞納が続くようですと電話や文書にて督促を行います。

借主との交流があるなしにしろ支払いに対する督促は必要です。最悪の場合に備えて家主は、準備を怠ってはいけませんが、「最良の解決方法」は、話し合いで、どのように支払ってもらうかが重要なのです。

自己破産などで債務整理される前に「家賃滞納」に対する損失を少しでも回避する方法を取らなければなりません。督促状に対して無視をされても、家主が行動で立ち退きを図るのはNGです。

ちゃんとした法的な手続きをせずに行動した場合に家主側の強制的な行いが問題となる場合があるからです。逆に訴えられないようにトラブルは避けて下さい。内容証明や話し合いに応じなければ、訴訟の手続きとなります。

家主に何の問題がなければ、「強制退去」が言い渡されます。あくまでも法にのっといて立ち退きを図るべきなのです。

裁判を避けるためにとはいえ、借主の非があったとしても、借主の不在の間に強制的に荷物を運び出したり、鍵を変えたりすると、家主が訴えられることになりますので注意して下さい。

■その他の借主の事情とは?

①借主が行方知れずとなった場合の対応は、
家賃を滞納したまま行方知れずの場合には、弁護士と相談して訴訟の為に本人の現住所を調べる手続きができます。ただし借主が住民移動の届け出を出している場合は有効ですが、公的な手続きをしていないままだと、本人への消息はつかめないままとなります。

その期間中は法的な執行の延期措置を行えば、行方が判明した時点で再訴訟の手続きが可能ですが、費用面で長引いたりすると逆にマイナス面が多くなったりする事もあるので比較検討して、場合によってはあきらめる事も必要となります。

②第3者に転貸しされていた場合には、
「占有移転禁止の仮処分」を、行っておけば第3者と直接の取引がないわけですから「占有者と賃借人」に対して訴訟を行えば法律に乗っ取って対処することができます。

③借主が死亡していた場合には、
その借主の相続人に対する賃借権が移っていると判断する場合があります。相続人は負債に関しても相続の義務があるので相続の放棄がない限りは支払いを請求できる可能性があります。

ただし、多くの場合は、被相続人の負債まで相続する事は考えにくいのですが、ダメでもともとなので家賃の滞納について話し合って見る事も必要でしょう。

■まとめ

家賃を滞納した借主が債務整理を行った場合の対応は、そうなる前にすみやかに話し合いや支払いの相談に乗ることが家賃回収の早道です。

仮に滞納した費用の回収の為に弁護士費用や裁判費用などは、裁判で強制執行となってもかかった費用がもどるわけではありませんので、賃貸経営を行う上で裁判までいかないような慎重な対応が求められます。

不動産のことに関して何か疑問やお困りごとがありましたら、お気軽に「アブローズ」までご相談ください。