任意売却の場合は、特殊な状況での売却になる事でしょう。支払いや今後の生活も心配しなければなりません。しかし、ここで気になる事は、不動産登記についてです。どのように処理すればよいのか、詳しく説明していきましょう。

差押え登記の有無

一般的にも、不動産の売買においては、税金の滞納や負債によって、不動産の売買を勝手にできないようにする為に、「差押え登記」をしている場合があります。税金の支払いが残っている場合には、役所などに赴いて、税金の支払いを完済する必要があります。

所有権の移転を制限されているので、差押え登記を解除する必要があるのです。任意売却をする場合には、予め登記の状態を確認する必要があり、状況に応じて、差押え登記の抹消を行う事です。

一度でも差押え登記があった場合には、抹消した後も記録が残るので、信用調査がある場合には不利になる事があるのです。

抵当権抹消登記をするには

任意売却の場合は、銀行などの金融機関が、住宅ローンなどの担保として抵当権を設定しているので、売却する場合には、抵当権を設定している金融機関の了解をもらう必要があるのです。抵当権がついたままでは、売りにくくなる為です。そのまま売却する場合には、手続きが裁判なども関係するので複雑になってくるので、任意売却を行う場合には、抵当権抹消登記をする事で、スムーズな売却が進行できるのです。

この場合の処理は、自分で実行するには信用が得られないので、任意売却を専門とした仲介人に依頼する必要があります。いろんなケースに対応できる知識と実績によって、抵当権を抹消した場合のメリットや任意売却のメリットを銀行などと話し合い、了解してもらう可能性を高くするのです。

複数の抵当権者とハンコ代

抵当権を設定している債権者が、複数いる場合には、優先権が1位の債権者などにお願いして、他の債権者達には、承認してもらう為の代金を支払ってもらいます。このような通例となっている支払いの事を「ハンコ代」と呼んでいます。設定権を抹消する為の書類にハンコを押してもらう為に支払っているのです。

何故、抵当権1位の人が、ハンコ代を支払う事になるかと言うと、任意売却の代金を、債権者に支払う場合には、設定権の優先順位の上位だけで配当が足らない事が多いので、ほぼ1番目の抵当権の保持者だけで支払いが終わってしまうので、他の複数の債権者には、支払う金額が、回ってこないのです。

しかし、売却に必要な抵当権の抹消には、全ての抵当権の保有者から許可する書類に了承の為のハンコが必要となるので、一番多くもらう優先権1位の債権者が、代わりに「ハンコ代」として支払っています。

許可しなくても、「抵当権消滅請求での売買」では、優先権のない抵当権保有者達には権利の主張が認められない結果になるからです。

まとめ

任意売却を実行する為に必要な、登記には、抵当権を抹消する為の許可が必要となります。一般的には、登記の抹消と所有権の移転登記は、同時に行われています。任意売却の仕組みを理解した上で、競売が実行される前に、早めに任意売却をする事がのぞましいでしょう。

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