住宅ローンの支払いが困難となった状況下で、住宅を売り借金の返済に充てる手段を任意売却と言います。不動産の売買によって得た利益には所得税など税金の支払い義務が生じるものですが、売却益が借金返済で消える任意売却の場合にも課税されるのでしょうか。調べてみたいと思います。

任意売却とは

住宅を買う際に、金融機関とローン契約を結び購入資金を借り受け、それを月々の分割払いで返済していく方法が住宅ローンに相当します。定められた分割払いを無事に完済できれば何も問題はありません。

しかし、ローンの滞納が3～6ヵ月も続くと厄介な問題が生じます。ローンによる分割払いが認められなくなり、残りの額を一括で払わなければならない期限の利益喪失という状態に陥ってしまうのです。

一括払いが不可能な場合、住宅を手放し返済に充てなければなりません。その手段の1つに当たるのが任意売却です。これは、借金の返済のための住宅売却方法であり、通常の不動産売買とは異なる手続きを踏むものとなります。

一般的な不動産売買では仲介業者によるサポートを受けて売り手と買い手の同意によって契約が成立こととなります。しかし任意売却では、売り手と買い手の同意に加えて、売り手に対して借金を請求する立場である債権者の同意も必要となります。

住宅ローンの債権者には、資金を借りた住宅購入者からの返済が定められた期間以上不履行になった時、その住宅に関する権利を取り上げる行為すなわち差押えに踏み切ることができる抵当権が認められています。
その抵当権を抹消しない限り差押えのリスクが残ることになりますので、売買契約を成立させるには債権者の協力も必要となるわけです。

任意売却時の課税について

通常、住宅は築年数が経過するごとに価値が下がり、それが評価額に反映されます。任意売却では正規の不動産評価額に基づいて価格が設定されますが、それでも購入時から年数が経過している分価値が下がっているため、ローン残額を全て任意売却による収益で補うことは稀と言えるでしょう。

このような、売却価格がローン残高を下回る任意売却において、得られた収益は課税対象と見做されるのでしょうか?その答えはノーです。売却益の全額がローン返済で消化されるケースにおいて、売却益に対しての課税はありません。

そもそも、不動産売却において税金が発生するのは、その不動産を購入した際の価格から経年劣化によって価値が下がった減価償却分を差し引いた額に対して、売却価格が上回った時です。

すなわち、住宅所有に伴う負担を補って余りある売却収入を得て、差額が純粋に利益になったと見做される場合、その利益分について課税されるというわけです。この場合に発生する税金を譲渡所得税と呼びます。

なお、譲渡所得税は自宅として使用していた物件の売却額が3000万円以下であった場合、特別控除が適用され納税が免除されます。

任意売却で税金が発生するケース

任意売却においても、ごく稀に譲渡所得税が発生する条件があります。それは、任意売却でローンを全て完済してなお資金が余り、なおかつ売却額が3000万円以下であった場合です。ローン完済後の残金が課税対象となります。

売却額が3000万円以下という条件は、自宅として使用した住宅に限定した特別控除に当たります。よって、自宅以外の物件を任意売却した際には、ローン完済後に資金が余った時点で税金が発生することになります。

まとめ

以上のように、任意売却の形態および不動産売却における課税について確認しながら、任意売却によって得た収入が全てローン返済で費やされる場合、売却益に対して税金が掛けられる心配はないということを調べてまいりました。

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