競売物件の落札者が所有権を取得して登記を行うと、前の所有者から賃貸借契約を承継されることになっています。今回は、競売物件を落札した後の賃貸借契約の承継について説明していきます。

賃貸借契約について

賃貸借契約とは、貸主は借主に物件を利用させることを、借主は貸主に対して賃料を支払うということを入居する際にお互いに契約することです。この契約書には、借主と貸主はそれぞれ誰なのか、賃料の金額、賃貸借の目的など具体的な内容を記載する必要があります。

競売物件について

競売物件は、所有者が何らかの理由により賃料を滞納してしまったことで、銀行などの債権者が裁判所に申し立てをし、競売にかけられた物件のことです。入札というオークションの様な形式で新しい所有者を募りますが、一般の方でも入札に参加することが出来ます。

落札が決まった後の流れについて

入札によって買受人が決定した後に、定められている期間内に買受人は裁判所に代金を納付します。その後、弁護士などの専門家が嘱託書と抵当権設定登記申請書を提出し、移転登記が行われます。落札者が所有権を取得すると、前の所有者がまだ住んでいる場合に、立ち退き交渉を行う権利を得られる他、賃貸借契約も承継されることになります。

特定承継人について

承継とは、前の人から権利や伝統を受け継ぐという意味があります。それを踏まえて特定承継人とは何かということを説明すると、売買や競売の入札で落札した買受人のことを言います。特定承継人は、前の所有者の賃貸借契約を受け継ぐことになり、法的に賃料の滞納額を支払うことが義務付けられています。

競売物件落札者が承継する金銭について

次に、新所有者が承継する金銭関連のものについて説明していきます。敷金・賃料・前の所有者が支出した有益費などです。賃料の滞納がある場合、基本支払う義務がありますが、「賃料債権の譲渡」があればそれを解除することが可能となります。

存続期間と契約終了期間について

次に、賃貸借契約の中で重要項目の1つとしてあげられる存続期間・終了期間について説明します。存続期間および契約終了期間は新所有者に承継されることになっています。

賃貸借契約に登記されていないものは承継されるのかについて

基本的には、賃貸借契約に登記されていないものは対抗力がないと見なされてしまいます。しかし、借地借家法により定められている内容に関しては、登記していなくても対抗力があると見なされることになっています。そのため、登記されていないものであっても、新所有者が承継するものもあるのです。

まとめ

今回は、落札者が競売物件の所有権を取得した後に承継されるものについて説明しました。基本的に落札が決定し代金を支払うと所有権を取得でき、その後から賃貸借契約は新所有者へと承継されます。

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