裁判所が管理する競売(けいばい)で売買される物件は、戸建て住宅から、アパート、マンション、事務所、店舗、テナントビルまで様々です。今回はその中でも、中古の戸建て住宅にフォーカスして解説します。

競売とは?

競売とは、不動産物件の売買の一種で、裁判所が管理して開催されます。中古の戸建て住宅が競売に掛けられるのは、元の持ち主である債務者が、住宅ローンを支払えなくなったというケースが多く、債権者である銀行などの、金融機関の申し立てを受けて裁判所の権限により、債務者から住宅を取り上げて強制的に売買されるというケースがほとんどです。

債務の履行が難しくなった場合に、債務者が取れる措置として、任意売却という物があるのですが、何らかの理由により、債務者が任意売却を行わなかった、もしくは債権者の了承が得られずに行えなかった場合、住宅ローンの担保となっている住宅は競売に掛けられます。

競売で中古住宅の入札に参加する際に注意するべき事

競売での物件の落札価格は市場価格に対して割安で、不動産会社の媒介による、売買の値段の6割から7割程度の価格と言われています。しかしながら、競売での物件落札には、通常の売買にはない注意点も存在します。

注意点その①内覧が出来ない

競売で中古住宅に入札する際は、一般的な不動産会社が媒介する中古住宅の売買と異なり、債務者である占有者がいるケースなどがある為、物件の内覧が出来ないのです。その為、競売の入札に参加しようとする方は「物件明細書」、「現況調査報告書」、「評価書」の3点セットで状態を知るよりありません。これらの資料には物件内部の写真が添付されていますのでそちらを参考にしましょう。

注意点その②瑕疵責任を問えない

物件を競売で落札し、引渡しが無事に済んだ後になって、何らかの問題(雨漏りがする、白アリ被害がある)に気付いても、その責任を問う事は出来ないのです。全て落札した人の負担で対応するよりありません。ここも一般の不動産売買と異なる点です。

注意点その③住人(占有者)が退去しない場合がある

競売物件を落札した後で、最も心配なのがこれです。もともと競売で物件を手放す人は、住宅ローンが支払えなくなった人がほとんどですから、新たな住居を確保できず、あるいは引っ越し費用を捻出することが出来ずに、競売後もそのまま物件に居座る場合があります。

そうなった場合はどうすればよいのかと言うと、裁判所へ強制執行の申し立てを行う必要があります。競売で物件を落札し、所有者となった落札者から申し立てを受けた裁判所は、占有者に対し、一ヶ月以内に退去するよう催告を行います。

それでも尚、退去しない場合は強制執行となります。強制執行への抵抗又は妨害は公務執行妨害となる為、流石にここまでくると占有者は退去します。

まとめ

競売の入札に少しでも不安を感じるのであれば、知識と経験豊富な不動産会社に競売入札の代行を依頼するのが安心です。

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