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不動産基礎知識

不動産投資による相続税の減税効果

平成27年の相続税改正によって相続税計算における基礎控除額が大きく引き下げられました。
これによって相続税の納税義務が発生する相続人も大幅に増加しています。
不動産投資には相続税に対する減税効果があるために近年注目度を高めています。

相続税の基礎控除額引き下げ
平成27年1月1日以降に発生した相続税から基礎控除が改正され、控除できる金額が大きく引き下げられました。
改正前は5000万円に法定相続人の数×1000万円を加えた金額でしたが、改正後は3000万円に法定相続人の数×600万円を加えた金額となりました。
例えば相続が発生し、法定相続人が配偶者と子供3人であったとした場合に改正前は9000万円、改正後は5400万円が相続税の基礎控除額ということになり、相続する財産が9000万円以下であった場合に平成27年の改正前は相続税が発生しませんでしたが、改正後は相続税の課税対象となるようになりました。
このため相続税の課税対象が拡大していくなかで、相続税の減税効果を持つ不動産投資が年々高まっているのです。

不動産投資による減税効果
相続税では相続対象となる財産全てについて評価を行って遺産総額を算出します。このとき現金はその額面が相続税における評価額となります。
株式などの有価証券も株式市場で取引されていればその株価を利用して評価が行われます。
しかし、不動産の場合には路線価や固定資産税評価額などを用いて評価を行います。
ここで時価と相続税財産評価額との乖離が発生するため、具体的には相続税における財産評価額が時価よりも低くなるために減税効果が産まれるのです。
更に不動産投資を行っている場合には、更に評価額が下がる事となるために減税効果が高まるのです。

相続税の評価
相続税における不動産の評価額は、土地については時価の8割程度、建物については時価の6割程度と言われています。
購入価格3000万円のうち、土地価格が1000万円、建物価格が2000万円だとすると、購入時点での相続税における評価額は、土地が800万円、建物は6割として1200万円で2000万円となり購入価格よりも1000万円も安くなります。
更に賃貸している場合には土地は2割、建物は3割を引くことができるため、投資用不動産であれば土地が640万円、建物が840万円で1480万円となって約半分となります。
現金で所有している場合には3000万円所有していれば3000万円が相続税の評価額となるのに対して、投資用不動産であれば大きく評価額を下げることができるために減税効果が高くなるのです。
このような相続税の減税効果が、不動産投資に注目を集める一因となっているのです。

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