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債務整理

競売と公売の違いからわかる入札の検討

「競売」と同じように、不動産の売却を所有者の意思とは関係なく行われるものがあります。それは競売と良く比較される「公売」です。今回は、競売と公売の違いと入札について紹介しましょう。

競売とはどのような事?

住宅ローンには、万一の場合に不動産が担保となっています。住宅ローンが借金や生活苦によって支払う事が不可能な状態になって、債権者である金融機関が何度も督促をしても払えない場合に、催告書によって最終的な通告をして、一括払いの処置を行います。

当然ながら、払える可能性がない場合があるので、「競売」と言う方法によって、不動産を売却する事で住宅ローンの融資額の回収を行うのです。金融機関などの債権者によって、不動産を売却する方法の1つです。

公売とは

形式的にはほとんど同じに見えますが、公売の場合は債権者となる相手が、国や自治体の税金の滞納によって換価できる財産によって支払う行為になります。税金の徴収の為に、不動産が売却される方法を公売と呼んでいます。

税金の支払いは、よほどの事がない限り免除される事はないので、生活が苦しくても支払いの義務は残ります。支払いの可能性がないとなれば、財産となる通帳や不動産は差押えられる事になります。最終的には、不動産などを売却する事によって税金の支払いに充てる事になります。

競売と公売の違い

競売の場合は、「民事執行法」によって定められた法律です。住宅の所有者と金融機関の間で、執り行われる法律になります。公売の方は、「国税徴収法」による執行方法になっています。

債権者にあたるのは国や自治体であり、税金の支払いは全ての国民に課せられた義務なのです。もとをたどれば、お金の回収を目的になっている点では似通っている内容です。

競売と公売の告知方法の違い

・競売の場合は、不動産競売物件情報サイトが裁判所によって「BIT」と呼ばれる競売のサイトから、物件情報を取得する事が可能になっています。
・公売の場合には、国税局や各自治体が独自に行なうので、国税局や税務署が差し押さえた財産は、公売の物件情報を国税庁のサイトから調べる事が出来ます。自治体の場合には、各自治体のホームページから検索すると良いでしょう。中には、民間のサイトに出品情報を掲載する事もあります。

競売と公売に参加するには

両方とも、入札方式によって落札する事で購入者である「買請人」になる事が出来ます。入札に参加するには、保証金が必要となってきます。それぞれの違いを見てみましょう。

・競売の保証金は、売却基準価額の2割相当が必要です。
・公売の場合は、評価に対する見積額の10%以上の額が必要です。
※実際の公売の保証金は、告知による確認が必要です。見積額が低い物件の場合に限り、20%となる場合があります。

物件の情報を検討するポイント

・競売には、3点セットによって必要な情報が詳細に記載されています。
・公売では公売公告だけが情報源となるので、読み込んで推測や経験で判断する事になります。

引き渡しにも注意すべき点

・競売の場合は裁判所に引き渡しの処置を行ない、移転登記まで行ってもらいます。
・公売の場合は、直接所有者との交渉が必要となるので、占有者に対する裁判で勝利する必要がでてきますので、トラブルの処理の面では公売の方が問題があると言えるかもしれません。

まとめ

競売の方は、入札から引き渡しに関しては専門的に参加している業者にとっては、扱いに慣れている事でしょうが、公売の場合は所有者とのトラブルが予測できるので、慣れた業者でも困難な取引と言えます。競売や公売には、それぞれの違いを比較して、検討する事が大事なのです。

競売に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

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