債務整理

住宅ローンは金利だけでなく、総支払額、今後の金利の推移も重要

住宅ローンは、住宅金融支援機構のフラット35のほか金融機関などで様々な商品があり、金利プランも様々です。ついつい金利に目が行ってしまいますが、諸費用が意外とかかりますので総支払額も検討しましょう。また、金利の変動リスクも認識しないといけません。

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■ 住宅ローンの金利の扱い方の種類

住宅ローンの主な種類は大きく分けて、完全固定金利型、変動金利型、固定期間選択型の3種類となります。 完全固定金利型は、住宅ローンの返済期間中適用される金利が変わらないタイプのものです。変動金利型と比較して当初の金利は高くなるものの、その後は変わらないので金利が上昇する局面ではお得となります。また、元利均等方式での返済を選択すれば返済額が完済まで変わりません。 変動金利型は、半年ごとに適用金利が見直され、その推移に基づいて5年ごとに返済する額が見直されます。金利の上昇局面では当然に返済額が上昇しますが、従来のものの1.25倍までの上昇に抑えるといったリミッターがついています。 固定期間選択型は、定められた一定期間は固定した金利を適用し、当該期間の終了時に再度金利のタイプを固定型か変動型かを選択するタイプです。変動幅には上限がないため返済額が大きく上昇する可能性もあります。

■ 住宅ローンにおける総返済額

住宅ローンでは、上記のような金利による返済額のほかに諸費用が発生します。諸費用には事務手数料、不動産担保保証料、生命保険加入料などがあります。このうち不動産担保保証料、生命保険加入料などが大きな割合を占めます。金利が低くても諸費用が高いケースがありますのでしっかりと確認しましょう。

■ 住宅ローン借り換えを検討するときも大事です。

金利の上昇、収入の減少などの理由で住宅ローンの支払いが困難になってきた場合に、金融機関に相談をして、借り換えや返済条件の変更を検討することになるかと思います。このときにも総支払額を検討すべきです。返済条件の変更により期間を延長すれば月々の返済額は下がりますが、総返済額は上がります。低金利のローンに借り換えをしても新規融資による諸費用の発生があります。これらを考えたときにどちらが有利かは確認しておきましょう。これらの返済を続けるための方策の検討を行ったうえでも返済の継続が困難であった場合に、任意売却など自宅を手放した場合の検討に入ることとなります。

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