相続した不動産を売却した場合の税金は、いろいろあるので順をおって説明しましょう。その上で「確定申告」をどのように扱うかを決めていかないと、税金の種類が多すぎて整理しにくいと思います。相続不動産を売却した時の確定申告の対応に対しての説明をしていきたいと思います。

■税金のかかる項目を大きく3つ分けるとわかりやすい。

「相続税」と「相続した不動産の売却」と「不動産売却と確定申告」について区切って説明していくと全体の対応がみえてくると思います。

1-相続税の対応とは
親の財産などを相続した場合の相続税は、「相続する財産の時価」から「基礎控除」や「その他の控除」差し引いてプラスが出る価格に相続税がかかってきます。遺産の金額が少ない場合には相続税の申告や税金の支払いは免除されますが3600万円以上の場合は以下参照。
基礎控除の計算には「3000万円＋600万円×法定相続人数」で計算することになります。例えば法定相続人が「披相続人の配偶者」と「子供が２人」の場合は法定相続人が3人となります。計算式の例は

基礎控除額＝「3000万円＋600万円×3（法定相続人数）＝4800万円となります。
（相続の割合は配偶者が優遇されて親族の対象によって1/2、2/3、3/4となります。）

2-相続した不動産の売却の税金とは
親の住居を売却した場合には「相続した子供が同居の時」と「別に生活して別居の時」で特例の有無がある。

①「相続した子供が同居の時」
・3000万円の特別控除の特例・10年を超える所有の軽減税率・居住用財産の買い替えの特例・マイホームの買い替えの譲渡損失の繰越控除・特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除

②「別に生活して別居の時」
特例がない場合に譲渡所得への所得税・復興特別所得税と住民税の支払いがある。

3-不動産の売却と確定申告
不動産を売却した時に譲渡所得がマイナスの場合、確定申告は不要になります。所得税もありません。

◎課税譲渡所得の求め方＝譲渡価額－取得費－譲渡費用
3,000万円(売却価格)－3,700万円－96万円＝▲796万円
※確定申告は不要ですが税務署から問い合わせに詳細を述べる義務がある。

■不動産の売却で確定申告が必要になる特例

特別控除でマイナスの所得でも確定申告が必要という事です。

◎マイホームの売却で一定の条件を満たすと3000万円の特別控除受ける場合
課税譲渡所得＝「譲渡価額－取得費－譲渡費用」－3,000万円の特別控除
「譲渡価額－取得費－譲渡費用」がプラスでも3,000万円の特別控除でマイナスになる事がある。
※所得税は不要ですが、3000万円の特別控除を受ける為の確定申告が必要です。

◎マイホームを売却して、3000万円の特別控除を受けなくても「譲渡価額－取得費－譲渡費用」がマイナスの場合にかぎり「買い替え」と「売却のみ」で「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受ける事ができます。控除や還付金の戻りがあるので確定申告が必要です。

◎譲渡所得にかかる税金はいつ支払うのか
不動産の売却の譲渡所得についは給料などの所得とは別に計算します。利益が出た場合や上記で特別控除を受ける場合には確定申告が必要となります。親の実家の相続には「自分で住む」「賃貸に出す」「売却する」がありますが、売却する場合には3年10ヵ月以内でないと特例などの控除が受けられなくなるので注意が必要です。確定申告の有無は売却時の利益がプラスや特別控除を受ける場合には、金額がおおきいので必ず忘れない事をお勧めいたします。

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