不動産投資や安いマイホームを手に入れる手段として、裁判所の行う”競売”が注目されています。その競売物件の多くは、抵当権が付いている場合がほとんどです。競売物件の購入と抵当権の関係を理解して、リスクを避ける為の方法についてお伝えします。
競売と抵当権
最初に抵当権について紹介します。住宅ローンの借り入れをする場合には、金融機関などが融資を行う際に、返済できなくなる場合の対処法として不動産に対して担保をする権利を付ける事になります。
これは、あくまでも借り入れが回収できなくなる場合の補償の対象であり、借り入れした所有者は抵当権の設定をした後、住宅ローンの支払いが完了する事で、抵当権の抹消が行われます。
しかし、住宅ローンの支払いを滞納した場合、抵当権者である債権者は担保の付いた不動産を競売に出す事で、資金の回収にあてる事ができるのです。このような物件を「抵当物件」と言います。
抵当物件の売買
競売に限る事なく「抵当物件の売買」は、通常の不動産取引でも行う事ができます。ただし、専門的な知識がないと、債務者であるその物件の占有者の対処に困るので、個人が抵当物件の取引を行う事は難しいと言えます。もちろん、購入する事は可能ですが、住宅ローンを利用する場合に、融資が困難になるので購入しにくいのです。
抵当権が付いた不動産の購入の注意点としては、物件に対して住宅ローンの残りが回収できないと判断されると、競売に出される可能性がある点です。滞納した住宅ローンを代位弁済した保証会社などが、強制的に不動産を売却する為に抵当権をもとにして、裁判所に申し立てる事で競売が可能になります。
つまり、通常の取引で抵当物件を購入する場合には、競売によるリスクも付いてくる事になるので、所有権を失ってしまう可能性も否定できない為、抵当物件の購入は注意が必要なのです。
しかし、競売物件は占有者の対応が残るものの、市場の取引価格よりも最大で半値近くになる安さは魅力でもあります。
トラブル解消の為に専門業者に依頼する
競売物件はリスクもありますが、最大の魅力は購入価格の安さになります。入札から引き渡しに至るまで、競売専門の代行業者に依頼する事で、落札できる可能性だけでなく、事後処理である物件に居残る占有者に対する対処方法もサポートしてくれる業者もいるので、競売における専門の知識がない場合には、代行業者に依頼するのも有効な方法です。
競売に参加するには
競売物件を購入する場合の流れを把握しましょう。
1.予算を決めて物件を選ぶ。管轄の裁判所で3点セットの閲覧やBIT（不動産競売物件情報サイト）での物件情報で選ぶ。
2.開札日をチェックして準備をする。
3.入札に参加する。
4.開札。
5.裁判所が売却許可の決定。
6.代金の納付と所有権の登記。
7.占有者からの明け渡しの実行。
まとめ
競売物件には抵当権との関係を切りはなす事ができないほど、密接な関係がある事がお判りいただけたと思います。であるからと言って、不動産投資や安いマイホームをあきらめる事はありません。その為のサポートを行う専門業者の力を借りる事で、リスクやトラブルに対処して安い物件の購入を成功させましょう。
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