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不動産基礎知識

競売売却代金の交付と余剰金の発生

競売が実行された結果、競売物件の売却代金は債権者に交付されることになります。
債権者に交付を行った後でも売却代金に余りがあれば余剰金として債務者に交付されることになります。この余剰金が確定するまでにはどのような手続きが行われるのでしょうか。

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■弁済金の交付手続
競売を行った結果、落札となった場合、落札者である買受人は落札金額と事前に納めていた保証金との差額を支払うことで売却完了となります。この売却金額は弁済金として債務者に交付されることになりますが、この交付の方法には、「弁済金の交付手続」と「配当手続」の二通り存在しています。
弁済金の交付手続きとは、債権者が競売の申立を行った債権者1人だけである場合や、複数の債権者が存在するケースであっても売却代金で全ての債権者の債権と競売の実行のための費用が賄える場合にとられる手続きとなります。
なお、このときに余剰金があれば競売物件の所有者だった債務者に当該余剰金が交付されることになります。

■配当手続
原則、全ての債権者の合意があれば、合意の内容に基づいて売却代金が各債権者に配当されます。しかし、実際には合意が整うことはほとんどなく、合意が形成されない場合には法にしたがって下記の優先順位に沿って配当が行われます。なお、配当手続となる場合には、余剰金の発生はないこととなります。
①第三債務者の供託費用
配当財団はこの費用を差し引いたものです。
②競売手続費用
予納金など競売の申立に要した費用です。
③租税公課に優先する私債権
税金の納期限よりも前に設定されていた抵当権などは税金よりも優先して配当を受けることができます。なお、複数抵当権などがある場合には、登記設定日付で優先順位が決まります。
④租税公課
③に後れて滞納している税金です。
⑤租税公課に劣後する私債権
税金の納期限よりも後れて設定された抵当権などです。複数ある場合には登記設定日付で優先準備が決まります。
⑥一般債権
全ての債権に劣後する債権となります。当該債権が複数存する場合には債権額に応じた比例配分が行われます。

■任意売却により高まる余剰金発生の可能性
弁済金の交付手続も配当手続も落札者による代金納付日から1ヶ月以内に行われるのが原則となります。競売で余剰金が発生するケースもありますが、住宅ローンの滞納による競売の場合には余剰金はあまり発生しないようです。
もし、極力高い金額で売却を行って、残債を少しでも減らしたい、余剰金を得たいということであれば、競売ではなく任意売却をお勧めします。任意売却は債権者の承諾が必要となりますが、競売と異なり一般の売買市場で物件の売却ができるなど競売よりも多くのメリットがありますので検討してみてはいかがでしょうか。

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