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任意売却

競売物件で重要な資料となる物件明細書とはどいうもの?

不動産投資において競売に興味を持つ個人が徐々に増えてきております。安く物件が手に入ることが最大の魅力になっていますが、競売に参加する為の資料として通常「三点セット」と呼ばれている4つの資料があります。今回は特に「物件明細書」について説明していきましょう。

■競売物件における重要事項

「三点セット」とは、競売における情報の記載が詰まった募集チラシのような役割を果たしています。今までは不動産の専門家やその物件や、その場所にこだわりを持つ資産に余裕のある人が落札していたようですが、個人においても安く不動産を購入したいために参加する傾向があります。では「三点セット」の中身とは「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」「公告書」の4点となります。公告書は物件のおおまかな記載にとどめているので、資料として重要ではないことから、公告書を除く残りの3点が重要な3点セットと呼ばれています。

■物件明細書のポイントとは

物件明細書には競売物件の住所や地籍、地目、債務などによる権利関係などの情報が記載されています。以下の4つの項目は重要な部分となっています。

1.売却により成立する法定地上権の概要とは
競売物件が土地の場合において建物が存在する場合の権利の有無について示されています。せっかく購入した土地が建物の権利によって事実上の利用価値がなくなってしまう場合があります。

2.買受人が負担することに成る他人の権利
購入した物件に、前所有者の権利が継続される場合があります。「なし」と記入されてなければ、自由に物件を使用することはできないのです。

3.物件の占有状態等に関する特記事項
買受した物件に占有者がいた場合に占有者は原則として引渡命令の対象になりますが、裁判所の命令が発令されない場合もあり、引渡命令のデリケートな問題でもあり強制できない場合があるのでトラブルのもとです。事例に関しても30以上があって対処が難しいでしょう。

4.その他買受人の参考となる事項
一戸建てやマンションなどの共有部分においても色んな注意事項がかかれています。これは、不動産専門家でも処理しにくい場合も存在します。個人で競売物件を購入するにはハードルが高いようです。競売物件に参加される方は、物件の特殊な状況を理解したうえで購入しなければ使い道のない場合も存在します。裁判所はそれに対して関与できないので、リスクの高さについても考慮した方がよいでしょう。

・買受の希望者が建物の中を確認できないことがあります。
・物件の対象が空き家とは限らないので占有権や立ち退きも自己で行うこと。
・代金を一括で支払わなければならない。
・マンションの購入においては前の居住者の滞納金まで請求されることがあります。
・裁判所は鍵や物件の受け渡しに責任を負うものではないこと。

競売物件には、大きなリスクがつきものです。安く購入できても使用できるとは限らないのです。個人が競売物件を購入するにはハードルが高く、競売専門の業者に一任するか、新築や中古物件の見直しもあると思います。不動産の投資のことなら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報ください。

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