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任意売却

不動産の売却損発生時の税金の特例

不動産を売却して利益を得たら確定申告をしなければいけません。
不動産の売却によって譲渡所得を得たならば、当該所得に対して所得税や住民税が課税されるためです。
売却によって損失が出たならば所得税は課税されることはありません。
しかし、売却損で確定申告をすれば税金が戻ってくるケースがあります。

不動産の売却による所得
不動産の売却による課税は、不動産の売却価格に対して行われる訳ではありません。
課税の対象は不動産の売却によって発生した利益であるため、売却益があったかどうかを計算して求める必要があります。
この計算は「不動産の売却価格-(不動産取得費+譲渡費用)」で行います。
不動産売却価格が不動産取得費及び譲渡費用の合計額を上回れば、譲渡益が発生しているということになります。
不動産の取得費は購入時の代金だけでなく、仲介手数料などを加算し、所有期間に応じた減価償却費を控除して求めます。
譲渡費用は不動産の売却時に発生した仲介手数料、売買契約書の印紙税の代金などが該当します。
それぞれの詳細については別途ご確認ください。
上記の計算で求めた金額がマイナスの場合には売却損が発生していることになりますので、所得税、住民税などの税金は課税されません。
しかし、売却損を確定申告することで税金が戻ってくるケースがあるのです。

売却損の特例
通常、不動産の譲渡所得は分離課税となるために給与所得などと損益通算することはできません。
しかし、居住用不動産の売却によって発生した損失については、給与所得などと損益通算を認めるという税金が安くなる特例があるのです。
まず、特例の適用が受けられる条件として売却した年の1月1日時点において所有期間が5年を超えていることが必要になります。
他の要件として買換えを前提とした売却であって、買換えの対象となる居住用不動産の床面積が50㎡以上であることなどの一定の要件を満たす必要があります。
また、買換えでなくとも住宅ローンによる借入残高がある居住用不動産の売却し、ローン残高が売却価格を上回っているケースでは、損失のうちローン残高が上回る分の金額を損益通算することができます。

確定申告が必要
税金の特例の適用については細かな条件があるため、適用を受けられるかどうかについては税理士などの専門家や不動産会社に確認をされることをお勧めします。
適用が受けられれば、損失額を控除しきれるまで売却した年の翌年以降3年間まで繰り越して控除することが認められています。
損失が出たからといって確定申告はしないのではなく、税金を安くするためにも必ず確定申告は行う様にしましょう。

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