抵当権を設定したマイホームの住宅ローンの滞納を続けていると、抵当権が実行されて競売になってしまいます。
競売になると一般の不動産売買市場よりも低い価額で売却されてしまうことが多いために債権者の同意を得て任意売却を選択される方が増えてきました。
任意売却は通常の売却と同様に一般の不動産市場でマイホームを売却できるのですが、通常の売却と任意売却とではどのような点が違うのでしょうか。
• 任意売却が競売よりも有利な理由
通常売却とは一般の不動産売買市場で売却を行うことを意味します。
競売を回避するために、債権者と交渉して、同意を取り付けてまで任意売却を行うのは、任意売却であれば競売市場ではなく、一般の不動産売買市場で担保となった不動産を売却できるためです。
一般の不動産売買市場で不動産を売却することと、競売市場で不動産を売却することの違いは、その市場の特殊性にあります。任意売却や通常売却では、売却したい不動産をレインズと呼ばれる指定流通機構に登録することになります。この登録によって多くの方に売り出したい不動産を知ってもらうことができます。
競売による売却ではレインズに登録されることはなく、売却の情報が限られてしまいます。また、競売で扱われる物件は物件の内覧に制約があるなど通常売却と異なる点も多いため通常売却よりも売却価額が安くなる傾向にあるため任意売却が選ばれるのです。
• 任意売却と通常売却
一般の不動産売買市場で売却できるとはいっても任意売却と通常売却とでは違う点もいくつかあります。
まず、任意売却では一般的に任意売却を専門とする不動産仲介会社と専属専任媒介契約又は専任媒介契約を締結することになります。
専任の媒介契約を締結することで仲介業者は抵当権者と円滑に交渉を行うことができるのです。また、任意売却では売却金額についても制約があります。
通常売却であれば売却金額は当事者間の合意だけで決定できますが、通常売却と違い任意売却では当事者間の合意があったとしても抵当権者が当該金額について合意を得られなければ売却することが出来ないのです。抵当権者は出来る限り多くの負債を回収する必要がありますので、適正な金額での売買と認められなければ売却を拒否することができます。
• 契約書の特約
売買が決まれば売買契約書を締結することになりますが、任意売却と通常売却とでは特約条項の挿入についても違いがあります。
通常売却では売却物件の隠れたる瑕疵があった場合の瑕疵担保責任について当事者間の合意で決められますが、任意売却では瑕疵担保責任は負わないという特約を入れなければなりません。これは任意売却を行う売主には瑕疵担保責任を負うだけの資力が無いと解されるのが通常のためです。
このように一般の不動産売買市場で売却が可能とはいっても、通常売却とは違う点が任意売却にはあります。
