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任意売却

競売によって自宅が落札されたらどうなるのか

住宅ローンの支払いが不可能になり、最終的に競売が実行され、自宅が落札されたらどうなるのでしょうか。即座に立ち退かなければならないのでしょうか。

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  • 落札者への所有権移転までの流れ

競売が開始されると債務者に対し裁判所から競売の開始を知らせる「担保不動産競売開始決定通知」が送付されます。そこから期間はおおよそですが、次のような流れで落札者への所有権移転が行われます。競売開始決定から3カ月~半年程度後に「期間入札通知書」が債務者に送付されてきますが、この間に執行官と評価人が訪ねて来て競売物件の調査を行います。期間入札通知書には、入札を受け付ける期間や開札日などが記載されています。期間入札通知書の送付から2カ月程度で期間入札が開始されますが、この間に競売情報が公告され、一般公開されることとなります。1週間程度の期間入札後開札が行われ、落札者が決定し、裁判所による売却許可決定を経て、落札者が買受人となり、代金を納付することによって所有権が移転し、併せて所有権移転登記を行う流れとなります。開札からここまで概ね2カ月程度であり、決定通知の送付から早くても半年程度を要することになります。

  • 所有権移転後の居住は不法占拠

所有権が移転されてしまうと自宅は買受人の物となりますので、そこに住み続けることは不法占拠ということになります。引越し代などを落札者が支払う義務はないため、基本的には自分自身で退去費用を工面し、なるべく早く退去する必要があります。不法占拠を続けたとしても、買受人が不動産引渡命令、強制執行の申立を行い、やがては強制執行が断行されて追い出されてしまいます。強制執行となると荷物は倉庫に送られ、鍵は取り替えられるため次の住まいが見つかっていなければ、まさに路頭に迷うということになりかねません。強制執行の妨害をしようものなら公務執行妨害罪、強制執行行為妨害罪などで逮捕されることもあります。この強制執行の断行は、執行官、立会人、解錠技術者、執行補助者によって行われますが、ときには警察官が立ち会うこともあります。執行会による強制執行の断行の宣言により開始され、迅速に行われますが、大人数で行われることが多く、どうしても人目に立ってしまいます。

  • 強制執行を受けないために

競売は、淡々と実務をこなす業者の方の落札も多く、転居費用は自分自身で用意しなければならないケースがほとんどです。転居もままならないままに強制執行を受けた場合には、上記のようにその日に寝る場所にも困るということになりかねません。競売ではなく、任意売却であれば確実とまではいかないですが、転居費用を出してもらえるケースもあります。競売取下げは入札期日の到来までは可能ですが、債権者が応じないケースも多く、任意売却の検討はどれだけ遅くとも期間入札通知が届くまでには決める必要があります。それでもスケジュール的には厳しいですから、任意売却の検討は早ければ早いに越したことはありません。任意売却の検討を始めたら早めに専門家への相談をお勧めします。

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