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任意売却

競売の差し押さえとは

新聞やテレビのニュースなどで、よく目にする「差し押さえ」という言葉がありますが、「差し押さえ」とはどのような状況なのか、また競売とはどのような状態なのかを見ていきたいと思います。

不動産・住宅の差し押さえ

住宅ローンを借りる時に「担保」という言葉がよく使われますが、住宅ローンの契約を結ぶ場合に、返済が難しくなった際に住宅の「所有権」を債権者(銀行など)へ譲渡する内容の契約を交わします。

その「所有権」によって、「土地、住宅家屋、マンション」などを競売にかける手続きを行います。その債権者による申立書や添付書類を裁判所が問題ないと認めれば、不動産競売が決定、開始されます。これによって、不動産には「差し押さえ」の登記がされます。

競売の進行の仕方

債務者が住宅ローンの支払い滞納を3ヶ月から半年ほどすることで、該当する住宅(不動産)は差し押さえられ、裁判所を通し競売に出されることになります。その競売の流れを大まかに見ていきましょう。

①債権者の競売申立て
②裁判所にて競売開始の決定が出される
③現況調査や価格評価(執行官が現況調査報告書を作成し、裁判所の依頼を受けた評価人が作成する価格評価の書類を提出する)
④入札、売却の手続き
⑤代金納付
⑥配当手続き、配当金受領

競売終了

競売になった住宅には債務者への所有権はなく、購入者が決まり支払いが終了すると所有権が新しい住民の物となります。

その際、債務者は家を引き渡さなければいけませんが、立ち退くことを拒否する人もいます。交渉をしても、立ち退き料によるトラブルなども発生することがあります。

競売の注意点

〇限られた情報での判断
競売物件の情報は、裁判所にある資料を閲覧することが可能です。その他にも、「BIT」というインターネットで情報を閲覧できるサービスがあります。しかし、すべての情報が記載されているわけではありません。実際に行ってみないと分からないことも多そうです。

〇保証金
競売に入札後、支払いをせずに不動産を保有し続ける人を除外するため、入札に参加するには、まず「保証金」が必要になります。この「保証金」は、落札後に入札金額を支払わない時には没収されてしまいます。しかし、落札できなかった際には「保証金」は戻ってきます。

〇瑕疵担保責任
瑕疵とは、見えない欠陥や不具合のことをいいます。普通の売買においては、この状況が購入後に分かった場合には、売主が修理などの責任をおわなくてはいけません。しかし、競売物件の場合は、この「瑕疵担保責任」がありません。そのため、落札後建物を確認して欠陥などが見つかっても、自分で対処するしかないのです。

まとめ

上記のような注意点があるため、競売物件は市場価格より安く設定されているのです。それらのデメリットを避けるためには、経験豊富な業者へ相談して依頼することなどを検討されることをおススメします。

競売に関する事や不動産の投資の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報下さい。

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