住宅ローンなどの滞納により、物件は手放すことになったのでその準備を進んでいたところでした。しかし、肝心の物件には抵当権がかかっていたのです。この物件における抵当権はどうやって抹消できるのでしょうか？
今回は、競売物件における抵当権の抹消についてお話します。
抵当権の抹消
仮に、あなたが住宅ローンを完済していない状態であるとしましょう。その住宅に抵当権(つまり、担保)がかけられている状態であるのならば、それを解除しなければなりません。競売物件としてかけられた場合、抹消準備をしておく必要があります。基本的には住宅ローンを設定する場合、土地と出来たばかりの建物に抵当権をかけておくことになります。
どうして抵当権をかける必要があるのかというと、住宅ローンの返済が困難になったときにそれを担保にして、競売をするための準備をすることができるからです。競売物件として売った不動産の代金を返済していないローンに割り当てることができるので、滞った分の金額を少しでも減らせるというメリットが生じます。
債務者の役割
抵当権をかけた物件(土地と不動産)については、自由に処分や売却などといった手続きを踏むことができ、前述のローン返済が困ったときに裁判所に競売物件として売却してもらい、その代金を新たに落札した方からもらい、返済金として割り当てることができるという話をしました。
抵当権を設定した人は債務者の役目を兼ねていますので、債務者でない人も抵当権を設定することができ、債務担保をすることができるのです。親の土地を息子の自分が肩代わりに担保するという話も典型的な例で、親の死後に土地を売却することが決まり、なおかつ自分が住んでいる家の住宅ローンの返済はまだ終わっていないと判断した際には、土地の売却費用をローン返済に割り当てる、というやり方ができるということです。
競売に向けて、抹消手続きをする
競売をするにあたり、前もってやるべきことがあります。それは抵当権を抹消するための作業です。しかし、その作業をするとしても費用がかかります。方法としては自力作業と司法書士嘱託作業の二種類が存在します。
それでは、自力から見てみましょう。
自力作業
まずは自力で行う場合です。登録免除税は一律1000円で、それに自力調査費用と謄本取得費用を合算した額が、自力作業に必要な金額であることを見積もっておきましょう。
相場という意味では、約3000～5000円であることを見ると、後述する司法書士嘱託作業と比べ安価で済むのが特徴です。しかし、初めて物件を競売にかける人からすればこのやり方は難しいのではないでしょうか。
司法書士嘱託作業
自力でやりたくても数学が苦手な方や計算ミスなどが怖くて自信がない方などは、こちらの選択肢を選ぶというのが一般的でしょう。自力でやるといろいろ手間がかかりますが、司法書士にお願いしておくと計算までやってくれますので、会社勤めの方や主婦などの方にとっては、このほうがやりやすいでしょう。
相場は約10000～15000円であるということを覚えておくとよいでしょう。登録免除税に自力調査費用に謄本取得費用のほか、司法書士への報酬が加算されます。その他メリットは書類不備を防ぐだけでなく、緊急事態に対し柔軟に対応できることです。
これらが済んだら、競売に向けて裁判所で手続きへと入りましょう。
まとめ
以上、競売と抵当権抹消についてお話ししましたが、物件を競売にかける前に抵当権がかかっては競売で落札した方との間に、後々のトラブルになりかねないので、競売前には抵当権を抹消しておくと、競売などが円滑に進むことができるということです。
競売に関することや不動産投資でのご相談は「アブローズ」までご一報下さい。
