YUSEI_9V9A5290_TP_V

任意売却

競売でアパートを購入する場合の問題点と利用価値

競売でアパートを購入する場合には、家賃収入による賃貸経営が目的の場合であれば良いのですが、他に利用する目的があった場合には、そこに住んでいる住人に対する対応も考えなければならないのです。今回は、競売でアパートを購入する場合の問題点と利用価値について紹介します。

アパートを購入する場合の住人に対する対応

競売によるアパートの購入が、家賃収入の為の事であれば問題なく、そのまま賃借権を引き継ぐ事で、アパートの賃貸契約を続行させる事が出来ますが、リフォームしたり取り壊して新築にしたりする場合においては、アパートの住人に対して立ち退きを求める事になってしまいます。

賃借権が主張できる場合

アパートに住み続ける事が出来る場合は、アパートに対する担保権や抵当権よりも、賃借権に優先権がある場合には、引き続きアパートに住み続ける事が出来るのです。以前の所有者と交わした賃貸契約によって家賃や契約期間はそのまま継続される事になります。

競売による新しい所有者によって家賃の値上げなどは出来ないのです。前と変わらずに同じ条件により家賃の支払いや契約更新に臨む事が可能です。

抵当権が主張できる場合

アパートを購入する場合や新たに建築する場合に、抵当権の設定を先に行った場合には、抵当権の主張が優先しますので、競売によって所有者が変わった時にアパートの住人に立ち退きを要求する場合があります。

この時、抵当権の主張によって、アパートの住人に対して退去を求める事が出来ますが、6カ月の猶予期間を持って立ち退きを求める事になります。敷金の返却は債務者である元の所有者が、支払い能力がない為に、返却は困難であり、新しい所有者に権利金の返還を求める事は出来ません。

競売アパートを購入の注意点

アパートを競売によって購入する場合には、市場価格の80%程度から購入できる事になっているので、不動産関係者は、こぞって、競売に参加するわけです。しかし、競売物件には問題点もあるので注意が必要です。

1=状態が把握できず保証がない事
不動産の売買では、購入後の問題に対して破損がみつかるなどの対応として保証する瑕疵担保責任がない事で、購入後の修繕は、購入者自ら費用を負担する事になります。

2=現金(振り込みなど)による一括購入
競売物件は担保価値が低い為に、融資を受ける可能性が低い事があります。その為、通常よりも安い物件、家・アパート1棟だと数千万円かかる可能性もあるのです。まとまった購入金額を個人で用意しなければならないのです。

3=住人の立ち退きに対して対応が必要
アパートが賃貸物件として稼働していれば良いのですが、この場合は上記で述べたように6カ月の猶予を持って立ち退きを求めます。しかし、アパートが稼働していない場合には、不法占有者がいる場合もあるので、強制退去の栽培所の許可を取る事で対応可能です。それが債務者の場合ですと立ち退き費用がない場合も考えられます。立ち退きの費用等は、競売の購入者が負担する場合も考えられます。

競売アパートの利用価値

家賃収入を考えた場合の購入であれば、中には、築浅の物件も出る場合もあります。アパートの稼働率が満室の物件だって実際に出回っているのです。購入金額と利回りを踏まえた場合に、通常の中古物件よりも収入可能な賃貸物件として価値を考えた場合に、数千万円も利益価値がある物件もざらにあるのです。

リフォームや新築による改装工事によって、新たな付加価値を付けて再販したり賃貸経営を行ったりする事で、魅力的な物件の取得が期待できるのです。

まとめ

アパートの競売物件には、目的に応じて、そのまま賃貸経営を引き継ぐか新たな付加価値を付けてより多くの利益を追求する事は可能です。くれぐれも、アパート住人に対する対応を目的によってどうすべきか、予め考える事が必要です。

競売に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

ピックアップ記事

  1. 賃貸経営を行うのに宅建の資格は必要?
  2. 不動産の売却に年齢制限はある?
  3. 督促状の納期限とペナルティについて
  4. 不動産売却における委任状取り扱い説明書
  5. 実は厳しい税金滞納への対応

関連記事

  1. 5dcdb937cecc78ed4d31b888cced33f3_s

    任意売却

    不動産競売の申立てを取下げて貰う方法

    住宅ローンの滞納を続けていると、抵当権者である金融機関などは貸与したお…

  2. 4dc0fe5096ee5b59773f6a5c134704a7_s

    任意売却

    住宅ローンを利用する際の分割実行とつなぎ融資の違い

    住宅ローンは基本的に建築された住宅に対しての融資となります。土地に対す…

  3. f3a3f3e8bbf7be2f1d4d5cba54d2e348_s

    任意売却

    競売と公売って、どう違うの?

    借金の返済や税金の納税ができなくなってしまった時、やむなく物件を手放す…

  4. 68 (2)

    任意売却

    任意売却は金融機関との協議が可能

    夢のマイホームを建てるために必要なのが、住宅ローンです。毎日頑張って働…

  5. YOTAKAPAKU6526_TP_V

    任意売却

    競売の不動産物件で残置物は処分してもよいのか?

    競売で不動産物件を落札して手に入れたのはいいのですが、その物件には残置…

  6. 80dc818397688d05ed6b9a90634c1e49_s

    任意売却

    競売の保管金2つのポイント

    競売において「保管金」や「供託金」という言葉を耳にすることがあると思い…

おすすめ記事

  1. 611
  2. 16afd366c17beebcfaf4ac761c78d746_s
  3. 27a6e2de55b826b3bbfcba54f157b480_s
  4. HOS8512_TP_V
  5. OZP68_namennayo_TP_V

おすすめ記事2

  1. taxes-2638814_1280
  2. aa123ff9bd5108baef327f3824597840_s
  3. ff15cd4fa7872b26e6aa6ad26a6d84ab_s

特集記事

  1. 64
  2. 66
  3. fraud-3229757_1280

アーカイブ

  1. fbb4380eb4ed355578987c577d274f3e_s

    いろいろ

    競売代行業者に依頼するメリットと注意点
  2. TSU863_souiebai_TP_V

    債務整理

    債務整理による返済中の借入
  3. 612

    不動産基礎知識

    【不動産】売却するために必要な書類
  4. YUSEI_9V9A5290_TP_V

    債務整理

    入札側も債務者側も知っておくと役立つ、裁判所が行う競売のプロセス
  5. d1682654b4f0636d9c7db2a83d8e3c30_s

    任意売却

    需要の高い土地は注意、早めの任意売却が必要
PAGE TOP