住宅ローンを組む際、連帯保証人を立てることが求められるケースもあります。その形式でローンが開始された後、何らかの事情で支払いが滞り、住宅の任意売却を考えざるを得なくなった場合、連帯保証人となってくれた方から同意を得る必要はあるでしょうか。調べていきたいと思います。
連帯保証人はどのような立場にあるのか
住宅購入などのためローンを組んだ債務者が、契約成立のため立てることとなる連帯保証人。その立場には通常の保証人と比べて異なる点が見受けられます。
保証人の場合、債権者側から債務者に代わって請求を受けた際にまず抗弁権を主張できます。これにより、債務者が財産の差し押さえを受ける前の段階での請求を拒むことができるわけです。
対して連帯保証人には抗弁権が認められておらず、債務者と同等の立場で返済に応じなければなりません。住宅ローンにより債務者に購入資金を貸した金融機関すなわち債権者側から支払いを請求された場合、拒否できない立場にあるというわけです。
ローン未払い後の流れ
諸事情により住宅ローン支払い不可能の状態に陥り債務者と見做されるとその後どのような状況になるのでしょうか。
そのまま未払い状態が続けば3~6ヵ月以内にはローンの分割支払いが認められなくなります。それ以後は一括返済による請求を受けることとなるわけです。さらに滞納が続けば、数ヵ月の間に住宅が差し押さえられ、競売により強制的に売却されます。その際の売値は債権者側が受け取り債務の穴埋めに充てられることとなります。
競売では、通常の不動産評価額が反映されず、入札額の中から最高値を付けた側に落札される形式が取られるため、一般の不動産価格より安価となるのが常です。売値が強制的にローン返済に充てられる形を取るにしても、未だ完済に届かない残債状態に置かれる可能性は限りなく大であると言えるでしょう。
競売よりも比較的残債を低く抑える可能性がある方法として、差し押さえ実行前の任意売却が挙げられます。
任意売却における同意の必要性
任意売却では、一般の不動産評価額に則った価格設定がなされます。これにより、競売よりも高額の売却額が見込めるというわけです。
しかし、住宅ローン滞納を要因とした売却である以上、債務者に当たる住宅所有者の一存のみでは実行できません。債権者に当たる金融機関ならびに連帯保証人の同意が必要となります。
ローンで購入した住宅には、金融機関側が持つ抵当権が付属されています。つまり住宅所有者がローン返済能力を失った場合、ローン回収側である金融機関はその住宅について裁判所に差し押さえを申請し、これによって住宅の所有権を強制的に取り上げることができるわけです。
このような抵当権が付いたままの物件では売買の対象として扱えません。そのため任意売却においては、債権者側の同意を得て、抵当権を抹消してもらうことが必要なのです。その抵当権抹消は、連帯保証人による債務承認が無ければ実行できません。
つまり連帯保証人が滞納状況を把握しており、その上で任意売却に同意していることも併せて必要となるわけです。任意売却による売却額がローン残高を上回る場合では、連帯保証人の同意は特に必要とされません。
しかし住宅物件は築年数が経過するにつれ評価額が低下していく資産なので、任意売却でローンが完済されるのはレアケースであると捉えておくべきでしょう。
まとめ
以上のように、連帯保証人はローン滞納時に債務者と同じ立場に置かれること、債務の穴埋めに着目すれば競売より任意売却の方が債務者側に有利であること、を踏まえつつ、任意売却を行うには抵当権の抹消が必要であり、そのためには金融機関ならびに連帯保証人の同意が不可欠であること、について確認してまいりました。
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