離婚した際、一番のもめる原因と言われているのが、財産分与です。現金を分けるのは比較的簡単ですが、不動産物件については簡単に分割できるものではありません。さらに、ローンを完済していないとなると、マイホームはどうなってしまうのでしょうか? 今回は、夫がローンを返済途中に離婚してしまった時の財産分与やマイホームの行方について考えてみましょう。
アンダーローンとオーバーローン
不動産の財産分与を始めるには、まずオーバーローンかアンダーローンかを確認する必要があります。オーバーローンとは家を購入する際、手数料を上乗せされた状態で購入しますが、家を購入した後、ローン残高が家の価値よりも高い状態のことをいいます。
アンダーローンとは、マイホームのローン残高が家の評価額を下回っている状態のことです。オーバーローン・アンダーローンを見分ける方法は非常に簡単で、不動産会社に連絡し住宅の売却査定価格にローン残高を引くだけです。
マイホームの財産分与方法
住宅はどちらか一方がマイホームに引き続き住むか、売却して現金化する方法が挙げられます。そして、現金化後に分けることになりますが、住宅を購入後(ローン開始後)の段階ではオーバーローンの状態になりやすく、売却するとしてもローン残高が出てしまいます。
住宅ローン名義人が住む
住宅を維持したまま財産分与する場合、一番現実的な方法はローン名義人が引き続き住み、退去する側に査定金額の半分を支払う方法です。注意点としてローン名義人でない方が住む場合です。
この場合、ローン名義人を今後住む側に変更しなければなりません。変更せずに済み続けた際、契約違反で最悪マイホームを没収、ローンが滞納した場合や意図的に支払いを怠った場合、家が競売にかけられて強制退去させられることもあります。
任意売却で換金
ローンが完済していない状態では、一般市場で不動産売買は行えません。しかし、債権者に承諾を貰うことで、売却金額をローン返済に充てることのできる任意売却を行うことも可能です。
アンダーローンだった場合は、売却金額からローン残高を差し引いた値を分け合いますが、オーバーローンだった場合は負債を折半して支払うことになります。後々のトラブルに発展するケースも少なく精神的負担は少ないです。
離婚の理由はリストラや病気といった金銭面での理由の場合が多くみられます。しかし、任意売却の期間は決まっており、手続きや売却まで時間がかかるため、手続きは早めに行うほど良いです。
まとめ
基本的に離婚後は、マイホームを売却する夫婦が多いようです。家を残す場合も売却する場合もどちらにしても、財産分与が発生したら不動産会社に物件の査定を依頼し、円満な解決を目指しましょう。査定に出したからといって、必ず売却しなければならないという決まりはありませんので、どうぞお気軽にご相談ください。
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