離婚に至ると、元夫と元妻は別世帯となり、住居も異なることとなります。どちらか一方が今までのように購入した家に住むとなった場合、それに関連して想定される問題点にはどういったものが挙げられるでしょうか。また、それを解消するために考えられる対策はどのようなものでしょうか。

離婚後マイホームに住み続けるための条件

一旦世帯を同一にした夫婦が離婚することになった場合、その婚姻期間中に築き上げてきた財産を元夫婦双方で分割しなければなりません。その際、双方の収入状況に依らず、財産を等分して分け合うことを求める権利が元夫婦双方に与えられるよう、民法で定められています。これに基づいて、収入的に不利な側が相手方に婚姻中形成した財産の等分を要求できるわけです。

財産分与の対象には、結婚中に購入したマイホームも含まれます。離婚当事者の中には、生活環境についてこれまで通り自宅に住み続けたいと希望する方もおられることでしょう。元夫婦のどちらか一方が持ち家に居住し続ける場合、その持ち家が資産的にどのような状況にあるのかによって、可能となる条件が異なります。

条件的に大きく分かれる要素としてはまず、住宅ローン残債の有無が挙げられます。ローンすなわち債務が残っていなければ、財産分与対象となる婚姻期間中形成された総資産の中に含まれ、両者の協議によって問題なく取り扱われます。

しかし、住宅ローン返済義務が残っていた場合には注意が必要です。まず、住宅の名義が元夫婦どちら側にあるのかが問題になってきます。家に住み続けたい側が名義人であれば、従来通りローン返済を継続していくことで居住が可能です。

逆に、名義人ではない方が居住継続を希望する場合、困難が生じます。住宅ローン未完済の家の場合、その名義人自身が居住することが原則であり、それ以外の方のみが住む場合には契約違反と見做される怖れがあります。そうなると、未返済分のローン残額を全額一括返済しなければなりません。

名義を変更する場合でも、住宅の価値がローン残高を上回るアンダーローンの状態であるなど、一定の基準を満たしていることが必要です。

夫婦の共同名義による住宅ローン借り受けの場合であれば、返済が問題なく継続されていれば元夫婦いずれかが住み続けるのは可能です。しかし、世帯が異なると家を出た側が返済に応じてくれないなどのトラブルが発生し、実質的に住み続ける側一方のみで月々返済していかなければならなくなる可能性もあります。ローン返済に関して負担増となるリスクが予想されるわけです。

これらの事情を勘案すると、離婚時において住宅ローン完済に未だ至っていない場合、売却することが双方にとって有意義な解決法であると考えられます。住宅ローンに残りがある場合の物件売却のことを、任意売却と言います。

任意売却について

住宅ローンの未納が継続すると、貸付側に相当する債権者は裁判所に申し立てを行い、それを受けて裁判所はローン滞納物件の不動産競売に向けた準備を進めます。

不動産競売とは、債務を果たさない物件所有者から対象物件を差し押さえた上で、その購入希望者を入札形式で募り、その中で最高値を提示し落札した入札者に提示額で売り渡す売却方法です。

その形式のため、正規の不動産評価額に基づいた価格設定がなされず、往々にして一般の不動産売買より安価で取引される流れとなります。売上金はローン債務の補填に用いられますが、通常の物件売却額より低くなる関係上、ローン完済に至らない可能性が極めて高くなります。競売後も債務者に返済義務が残るため、避けるべき事態と言えます。

任意売却は、この不動産競売と並行して実施されます。不動産評価額を基準とする価格が提示されるため、競売より遥かに有利と言えるでしょう。

しかしその売買契約を成功させるには、一般的の不動産売買にはない、抑えるべきポイントがあります。それは、債権者側からの同意を得て抵当権を抹消してもらうことと、不動産競売落札日までに売買契約手続きを全て済ませておくことです。

これら条件を問題なくクリアするためには、任意売却の取引実行に精通している不動産会社に売買仲介を依頼することが肝要と言えるでしょう。

まとめ

以上のように、離婚後も夫婦いずれかがマイホームに住み続けるにはどうすれば良いか調べてまいりました。ローンなどの債務が掛かっていない住宅については問題ありません。しかし住宅ローンが未だ完済に至っていない場合、ネックが生じると言えます。そのため、ローンの残債があるケースに関しては、任意売却を検討することも有効です。

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