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不動産基礎知識

競売で売却された物件の敷金等一時金の取扱いについて

競売では自分で住んでいるのではなく、他人に貸している物件が売却されることがあります。他人に賃貸する際に敷金などの一時金を授受することが多いですが、競売で借りている物件が売却されてしまったら敷金等の一時金の取扱いはどのようになるのでしょうか。

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■競売物件の賃貸借
競売物件を他人に賃貸している場合、賃借人つまりは借りている人の立場は競売の原因となる事由と比較してどちらが早かったのかが重要な点となります。
抵当権の実行により競売になってしまったのであれば、抵当権の設定の日付と賃借人が建物を賃借するために引き渡しを受けた日付とどちらが早いかということです。抵当権の日付が早ければ賃借人は競売による落札者に対しては賃借人の立場を主張することができません。
立ち退いてくださいと言われれば、一定の猶予はあるものの立ち退かざるを得ません。逆に抵当権の設定の日付が遅ければ賃借人は落札者に対しても賃借人であることを主張できますので、家賃を支払うことで建物を借り続けることができます。
敷金等の一時金の取り扱いは、この賃借人の立場を落札者に主張できるかどうかで異なってきます。

■敷金等の一時金の取扱い
一時金には種類があり、敷金や保証金のような預り金的性格を有する一時金は、賃貸借契約の終了後に貸主は借主に返還する義務を負うことになります。しかし、これはあくまで貸主と借主との間で取り決められたものであり、貸主の立場を引き継がない新たな所有者となる落札者には返還する義務は負いません。借主は旧所有者に返還の請求をするしかありません。
一方で落札者が賃主の立場を引き継ぐのであれば借主は落札者に敷金の返還を請求することが認められます。
保証金については、消費貸借の性質を持つものは貸主の立場を引き継いでも落札者に請求をすることはできません。

■賃借人に厳しい競売の制度
落札者になるものが貸主の立場を引き継ぐ場合には裁判所から提示される3点セットのひとつである物件明細書に記載がされることになりますので事前に確認することができます。
実際には抵当権が賃貸借よりも先に設定されていることも多く、賃借人は旧所有者に敷金の返還を求めるケースが多くなります。
しかし、旧所有者は財力的に困窮している状況にあることが多く、賃借人が返還を受けることは難しい状況にあります。また、落札者からの退去の要請にも応えなければならない状況でもあります。
平成15年までは短期賃貸借という制度があり、賃借人には手厚い保護がかけられていたのですが、この制度を悪用する事例が多かったことから廃止となりました。現在の競売は賃借人に対して厳しい状況にあるといえます。

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