事業ローン等などにより賃貸用不動産を購入したのに、空室率が高いために当初に想定した収支を達成できないケースがあるかと思います。このような場合、どのような対応がとることができるのでしょうか。
■ 空室が高いということ
不動産賃貸では賃貸に供することによって家賃を得ることができます。したがって空室であるということは何も収益を生み出さないということです。投資不動産のタイプにもよりますが、マンション一室を投資不動産として運用となると、費用だけが発生し、収入は全く無い状態となります。
■ 賃貸不動産の収支が赤字になってしまう
空室率が高いと賃貸不動産の収支が赤字となる可能性が高まります。周辺の類似不動産と比較して空室率が高いのであれば、その理由が何故なのかを考えてみましょう。もしかすると募集賃料が高いのかもしれません。募集賃料を下げて稼働率が上昇した場合の不動産収支をシミュレーションしてみた結果、購入当初に想定していた収支よりも多少悪くなっていたとしても、ローンの返済が賄えるようであれば賃料を下げて募集をしてみましょう。
■ それでも空室率が改善しない場合
賃料を下げても空室率が低下しない場合にはどのようにしたら良いのでしょうか。賃料を下げても稼働率が上昇しない理由としては、賃貸物件の設備などが顧客ニーズを満たしていなかったり、そもそも賃貸需要があまり無い地域だったりすることが考えられます。ニーズを満たす物件であれば賃貸需要が見込める地域であれば、資金計画次第ですがリフォームなどを検討しましょう。賃貸需要が見込めない地域ではリフォームをしても、家賃を下げても稼働率の劇的な改善を見込むのは正直厳しいかもしれません。
■ 損を出し続ける物件は早めの処分を検討
不動産の家賃は築年が経過すればするほど下がっていく傾向があります。また、今後は少子高齢化により世帯数も減少していくため賃貸需要の弱い地域は空室率が上昇すると言われています。したがって現時点で収支の改善させる手立てを検討した結果、ローンの支払いを含めて厳しい状況が続くようであれば、今後収支はさらに悪化していく可能性が高いといえます。このような場合には、早めの売却処分を検討したほうが良いかもしれません。 事業用ローンなどは住宅ローンと異なり、債権者による債権回収の姿勢が厳しいと言われています。連帯保証人への請求、競売の申し立てなど債権回収の方法には色々ありますが、任意売却は売買金額が競売よりも有利であることから、債権者側で任意売却について承諾する可能性も十分にあります。競売よりも有利で、連帯保証人への迷惑もかけないで済む可能性が高まる任意売却も検討に入れてみては如何でしょうか。
