賃貸経営を行ったら不動産所得を確定申告する必要が生じます。
不動産所得は獲得した家賃収入から必要経費を控除して求めることとなりますが、減価償却費の計上については注意する必要があります。

減価償却費とは
建物や設備などの資産は時間の経過や使用することによって価値が減じていくものであり、このような資産を減価償却資産と言います。
賃貸経営において、減価償却資産の価値の減価を減価償却費として費用計上することができます。
本来は価値が減じた分の金額を費用として計上するべきなのですが、主観によって自由な費用計上を認めてしまうと利益操作に使われてしまう恐れもあるために、一定のルールに従って減価償却費を計上するように定められています。
客観性、公平性を保つために、一般的には法律によって定められた法定耐用年数に沿って費用化を行うこととなります。

減価償却の対象となる資産
賃貸経営において投資対象として取得した不動産のうち建物と設備が減価償却の対象となります。
土地は使用によって価値が減じるものではないために減価償却の対象とはなりません。
しかし、投資用として購入した不動産だけが減価償却の対象となる訳ではありません。
投資不動産の運用期間中に行った大規模修繕なども減価償却の対象となりますので注意が必要です。
例えば屋根の防水シートの貼替などは大規模修繕となり投じた費用が資本的支出に該当するとなると、修繕費として一括費用計上が出来なくなり減価償却費として償却期間に応じた減価償却費を計上する必要が生じます。
しかし、一定の要件を満たしている場合には一括償却が認められていますので、注意が必要です。

減価償却か一括償却か
20万円未満の資産を取得した場合には一括償却資産という制度を利用することで耐用年数に応じた減価償却費を計上しなくても、3年間で均等償却することが認められています。
また、青色申告者であれば30万円未満の資産を取得した場合、年間300万円まで少額減価償却資産として一括で費用計上することができます。
また、修繕する周期が3年以内のものや原状回復のためのものであっても修繕費として一括計上すること可能です。
これら以外にも取得価格の10％以下かどうかなどで減価償却費を計上する資産か一括で償却できる資産かどうかの判断を下すケースなどもありますので注意が必要です。
基本的には建物の価値を高める修繕、耐用年数を延ばすような修繕は資本的支出に該当し、減価償却費を計上することになるのですが、金額などによっては早期に費用化が完了する制度がありますので修繕を行う場合には費用の管理が大切となります。