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任意売却

不動産売却時の税金と取得費の関係

不動産を売却すると税金が発生しますが、売却した全ての人に税金の課税が行われる訳ではありません。
売却をしても課税されないケースには、売却した不動産の取得費によるものであることがあります。これはどのようなことなのでしょうか。

不動産の売却時の税金
不動産の売却によって得た所得を譲渡所得と言います。
譲渡所得も所得のひとつであることから所得税と住民税が課税される事となります。
しかし、不動産の売却を行ったら必ず課税されるという訳ではありません。
そもそも税金が課税される対象となるのは譲渡益に対してであり、売却価格ではないことに注意が必要です。
譲渡益とは売却によって得た利益のことで、売却価格から売却不動産の取得費と売却に要した費用を控除した金額のことです。
また、個人が居住用財産を売却した場合には3000万円の特別控除という制度があり、当該制度を利用できる売却であれば譲渡益が3000万円を越えなければ課税所得は無かったことになりますので税金は発生しないことになります。
しかし、不動産投資用で所有していた不動産などを売却する場合などでは特別控除が受けられないことになりますから、売却価格から控除する取得費をしっかりと計算することが重要となります。

売却した不動産の取得費
取得費は売却不動産の購入に要した金額が計算の基礎となります。
このため不動産の価格だけでなく、売買契約書に貼付した印紙税、不動産取得税、登録免許税、精算で支払った固定資産税や都市計画税などの税金、購入の際に支払った手数料や立退料なども取得費に含めることができます。
これらの金額は契約書などによって確認できますが、建物が含まれる場合には建物の取得費は減価償却後の金額となりますので注意しましょう。
また、これら以外にも取得費に含めることができる金額がありますので、国税庁のホームページなどでしっかりと確認をしましょう。
取得費を大きくすることは譲渡所得を少なくすることになりますので税金を抑えることができますから取得費に含めることが出来るものは全て計上しておきたいところです。

取得費が不明な場合
取得費は過去のものとなりますので、場合によっては購入金額を把握することが難しいケースも少なくありません。
このような場合には取得費を売却価格の5%として計算することが認められています。
しかし、この計算では実際の取得費よりも安くなるケースが多く、この場合には納める税金が多くなってしまいます。
そこで通帳等の出金記録や抵当権等の担保設定金額などから取得費が合理的に推定できる場合には、当該推定額が取得費として認められるケースがあります。
売買契約書の紛失などにより取得費が不明な場合には客観的な資料を出来る限り収集して、それらによって推定した取得費が認めて貰えるかどうかを税務署に相談されることをお勧めします。

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