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任意売却

任意売却の手続きにおける担保解除同意書とは何か

住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合に抵当権者は競売の実行を申立てることができます。
しかし、競売では売却価格が低廉になるなど債務者にとって不利益が多いことから、債務者が債権者の同意を得て任意売却を選択することが増えてきています。
このとき債権者は、連帯保証人がいるケースでは担保解除の同意書を保証人から取得を要請することがありますが、これはどのような同意書なのでしょうか。

住宅ローンの連帯保証人
住宅ローンの利用に際して、収入合算を行って融資を受ける場合や建物の土地が自分の名義ではない場合などに連帯保証人を立てることを金融機関から求められることがあります。
連帯保証人とは催告の抗弁権、検索の抗弁権、分別の利益が認められていません。
すなわち主たる債務者がローンの返済ができなくなり、債権者からローンの返済を求められた連帯保証人は返済に応じざるを得ないということで、大変厳しい保証内容になっています。
連帯保証人として保証の拠り所となるのは抵当権が設定された担保不動産になります。
そのため債権者側では保証人に対して担保保存義務を負うことになります。
担保保存義務とは保証人の権利を保護するために担保を喪失したりすることが無いようにする義務です。
このため債権者は連帯保証人の同意なくして担保権を解除することができないために、任意売却では、連帯保証人が存在するケースについて連帯保証人の担保解除同意書を求めることがあるのです。

連帯保証人の同意が無い場合
連帯保証人の同意なく抵当権などの担保解除を行った場合には、連帯保証人は担保保存義務違反による免責を主張することができるケースがあります。
担保物件が担保物件本来の価値よりも安く売却された場合には、その安くなった金額分については保証しないという主張をすることができるのです。例え適正な時価で売却できたとしても、連帯保証人が安く売却したと主張することでトラブルとなることを避けるためにも債権者は担保解除同意書の取得を要請するのです。

担保保存義務免除特約
債権者側としても事前にトラブルを回避するために、保証契約のなかで担保保存義務免除特約を差し入れているケースがほとんどです。
これによって信義則に反するなど一定の場合を除き、債権者が連帯保証人の同意書などなく任意売却を許可してしまったとしても連帯保証人は担保保存義務違反による保証の免除の主張をする事はできなくなります。
しかし、債権者としても無用のトラブルを避けるために特約があったとしても担保解除同意書を要請するケースが多くあります。
債務者としても保証人に対して失礼のないように、十分に説明のうえ担保解除同意書をお願いする様にしましょう。

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