任意売却は、期間内で売却するので、できるだけ早い決断が必要です。しかし、売買契約書においては、慎重になるべきなのです。前もって契約に関する注意事項を把握する事です。売買契約書に追加すべき特約事項について紹介しましょう。

任意売却の売買契約書で注意すべき事

通常の売買契約書と同じように契約を結ぶ事になるのですが、任意売却では、売主側の経済的な余裕がない事を理解した上で、仲介する専門の不動産業者と相談する必要があります。値段の交渉は勿論大事ですが、任意売却では、抵当権を所有する金融機関や保証会社などから、了承を得る必要があります。

不動産の売却では、抵当権が付いていると購入しないなど、買主がトラブルを避ける為に「抵当権の抹消」を、契約の条件としている事が多い為です。売買契約書では、契約の条件が揃わなかった場合に、契約の停止や解除などになってしまいます。

そればかりでなく、契約不履行としての違約金などが発生するのが通例なのです。つまり、売主が契約締結時に「抵当権の抹消」ができずに契約が不成立になった事で、契約の停止や解除に至った場合、違約金を請求できる事になるのです。

しかし、任意売却の所有者には経済的な余裕がないので、不可能な行為であり、契約自体が不利益を招く行為となってしまうのです。

もう1つ重要な事として、該当する物件に対して、キズや雨漏り、白アリ被害などがあった場合は、正直に告知する義務があります。それを、前提に売却する事を納得してもらわないと、後から損害請求や修理代の要求があっても、売却代金は、債権者に渡る為、自由に扱う事ができないのです。その事も、売主への不利益となってしまうのです。

任意売却の売買契約書に追加すべき特約事項

以上の注意すべき事柄を踏まえて、売買契約書においては、特約事項の2件を重要として、追加する必要があるのです。　※2020年の民法改正も踏まえて検討していきましょう。

1.抵当権の解除ができない場合の白紙解除
買主より支払われる売却代金により、契約物件に設定された抵当権を抹消する事を前提としますが、抵当権者の同意が得られない事による契約の解除は、「無条件にて白紙解除できるものとする」内容で特約に追加しておきましょう。

※保証人がいた場合にも同意の必要があり、改正法では、保証人の権利を優先するので、同意がない場合に白紙解除を記載しておきます。

2.売主の瑕疵担保を免責とする特約
(改正法では契約不適合責任免除特約になります。)
売主は、本物件の不適合に相当する内容に対しては、金銭的な負担を負わない事を了承する等の、特約を追加しておきましょう。任意売却の売主は、売却金額を債務にあてるので、自由にできるお金がないのが実情です。

※契約不適合責任免除特約
必ずしも絶対的なものではなく、当事者が免責を認めた場合は、特約が有効になります。ただし、免除特約の無効もあるので、信義に反する場合や、買主に不利な特約となる場合など無効の条件も踏まえる事とします。

任意売却を仲介する専任者は、契約の注意点やサポートまで行う事で、債務者に対する不利益を防ぐ事が、売買契約書に必要な事なので、債務者は、注意事項を把握して、漏れがないか、自分に損害が及ばないか契約前に、仲介者と相談しながら準備する必要があるのです。

まとめ

任意売却の売買契約書に追加すべき特約事項として、特に2つの内容に関しては、前もって専任の仲介者と相談すべき内容です。契約に関しても、任意売却の特殊性を踏まえて、債務者の不利益にならないように契約に臨む事が重要です。

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