マイホームを購入したが、住宅ローンの支払いが困難になったとき、金融機関から電話や郵便で督促をされます。それに応じないでいると、競売開始決定通知書が届き、マイホームは競売にかけられてしまいます。打つ手があるとしたら、任意売却です。では、任意売却物件と、競売物件の違いはどこにあるのでしょうか。
競売までの流れ
住宅ローンでマイホームを購入する際に、住宅ローンを提供する金融機関は、物件に抵当権を設定します。抵当権とは、住宅ローンが返済されない場合、物件を売却し、売却して得たお金を返済に充てるという金融機関の権利です。
この抵当権をもとに、金融機関が裁判所へ申し立てる売却手続きを「競売」と呼びます。金融機関からの申し立てを受けた裁判所は、期間入札という方法で物件の購入者を決定します。
その流れ(各種通知)は、住宅ローンの支払いが1～5ヶ月に渡り滞った場合に届く催告書・督促状から始まり、6ヶ月目当たりに届く期限の利益喪失の通知、期限の利益喪失の通知と同じ時期に届く代位弁済通知、差押通知書、競売開始決定通知書となります。
その後、執行官による現況調査があり、競売の期間入札通知へと入ります。入札が開始され、競売による開札がなされると、落札者が物件の登記をおこないます。そうなると、強制的に立ち退きをせざるをえない状況となります。
任意売却物件と競売物件の違い
それでは、住宅ローンの支払いが困難だと認識し、任意売却選択した場合と、そのまま金融機関によって、強制的に競売で物件を売却する場合の違いとは、どのようなところにあるのでしょうか。
【任意売却で物件を売却する場合】
〇売却価格：市場価値に近い価格で売却できるケースが多い
〇プライバシー：通常の不動産売却と同様
〇残債の返済：分割返済が可能
〇引っ越し日：債権者や購入者と交渉することで引っ越し日を決定する
〇所有者の意思：所有者の意思で売却が可能
【競売で物件を売却する場合】
〇売却価格：市場価格の7割未満の場合もある
〇プライバシー：新聞やインターネット上で公開される
〇残債の返済：一括返済が基本
〇引っ越し日：裁判所からの明渡命令による
〇所有者の意思：所有者の意思とは関係なくおこなわれる
任意売却が選ばれる理由
競売ではなく任意売却が選ばれる理由として、1番はやはり「売却価格の違い」があるでしょう。任意売却をすることで、金融機関としては売却価格を高く設定できることから、残債を回収できるメリットがあるだけでなく、物件の所有者も債務が残らない、もしくは少額ですむので、新しい生活の目途を立てることができます。
任意売却は、売却後の返済方法や返済額など、債権者と調整ができますが、競売は入札された額で売却されるので、自分で売却額を決めることができません。そのようなことを考えると、競売になる前に任意売却という手段を考えるべきだといえそうです。
まとめ
任意売却物件と競売物件について見てきましたが、住宅ローンの支払いが困難だと感じたら、まずは金融機関と相談をし、それでも無理なようなら、早めの任意売却手続きへと移行した方が良いでしょう。
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