競売物件の購入や投資を考えている方が、最も気になるのは値段の決め方ではないでしょうか。どのようにして決めているのか、何故安くなるのかは、理由から分かる事になります。その他では、入札に参加する場合に購入できる価格との比較も確認しましょう。
競売物件が安くなる理由
競売の多くは住宅ローンや大きな借金などによって、住んでいる住宅などが強制的に売りに出されています。所有者の資産や生活においても困窮している状況であり、住宅の管理もままならない状態と思われます。
ひどい時には、内部が破損している場合やゴミの始末ができていないこともあります。このような、色々なリスクが加味されて安くなるようです。
【1.入札希望者が内部を見る事ができない】
裁判所が用意する「3点セット」と呼ぶ情報に記載されていますが、時間の経過で内部の状態を把握できません。
【2.入札参加までの検討が難しい】
開催までの時間が短い為に、詳しく調べるのに慣れていないと検討が難しいです。
【3.落札した物件のリスクを負担する事】
建物の破損や汚れなど、修繕にかけるリスクを考える必要があります。
【4.占有者がいた場合の処置は自分で行う】
なかには、暴力的な相手もいるかもしれません。この場合、競売まで追い詰められている人の気持ちは、すさんだ状態なので対応が難しいです。
売却基準価額と買受可能価額
売却基準価額は、専門の鑑定士によって評価を導き出します。
【1.売却基準価額の決め方】
市場価格を基準にして、安くなる理由などを2～3割分として減額した評価を参考にし、担当の裁判所が基準とすべき価格を提示します。
【2.入札では買受可能価額を参考に】
売却基準価額とは、様々な事柄を考慮した金額ですが、あまりに安い金額での取引は公平性にかけるとして、最低基準価額を設ける事で、適正な価格での取引を維持する方法となっています。この最低基準価額は、売却基準価額の20％減額した値段で決められています。
入札方式によって落札者が決まった場合には、最低基準価額の条件を満たす上での最も高い金額を提示した人が選ばれる事になっています。この最低基準価額は、現在は「買受可能価額」として明記されています。
【3.保証金】
入札に参加する場合には保証金が必要ですが、売却基準価額の2割程度を保証金として納め、参加する際の申込金額となります。
競売の3点セットで情報確認
3点セットで「売却基準価額」や「買受可能価額」を調べる事ができます。裁判所内の告知やネットによるＢＩＴの不動産競売情報サイトで確認しましょう。
①評価書
競売物件の評価額とその算出根拠などを詳しく説明しており、その中には競売の「売却基準価額」が記載されています。そして、その80％の価格を「買受可能価額」として記載しています。
②物件明細書
不動産物件の売却の条件を記入した内容が記載されています。権利関係や買受に関して重要な事項や注意事項が分かります。
③現況調査書
物件の形状や占有関係やその他の現況についての記録です。
まとめ
競売における売却基準価額の決め方は、通常の評価に対して安くなる理由を元に決定されている事が分かります。買受可能価額の通りならばかなり安い金額になりますが、入札での競争なので利益の取れる値段の決め方が必要です。困った場合には、専門家のサポートを検討して下さい。
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