突然の収入減などにより、住宅ローンを支払えなくなった人が、最終的に避けて通れないのがマイホームの”競売”です。競売とは債権者から申し立てを受けた裁判所が、債務者から住宅を差押え、売却して債権者への債務の支払いに充てさせるものです。今回はこの競売に掛けられたマイホームを自分で買い戻す事が可能なのかというテーマでお伝えします。
競売に掛けられたマイホームを自分で落札?
長年住み慣れた、愛着のあるマイホーム。債務返済のためとはいえ、人手に渡るのは忍びない。なんとか取り戻す方法は無いだろうか?その様に考える方は少なくありません。しかし、結論から申し上げると、競売に掛けられた不動産をもとの持ち主である債務者本人が買い戻すことは不可能です。
なぜかというと、債務者と連帯債務者には、競売への入札参加資格がないからです。これは、お金を用意することが出来た場合でも同様です。ではどの様にすれば自宅を取り戻すことが出来るのでしょうか?次の項で解説します。
親族など親しい人に代行してもらう
先に述べた様に、債務者と連帯債務者には、競売への入札参加資格がありません。競売に掛けられてしまった物件を買い戻すには、信頼のおける第三者に替わりに入札してもらう必要があります。
それは親・子・兄弟・姉妹などの近親者であっても構いません。信頼がおけるのであれば友人・知人でも可能です。因みに意外かもしれませんが、住宅の連帯保証人になっている人でも競売に参加する事は出来ます。
只、どちらにしても、住宅ローンを滞納していた債務者が、一度取り上げられた住宅を買い受けるために必要な資金を確保するには、並外れた努力が必要です。
落札価格の予想方法
一度は住宅を取り上げられてしまった人が、信頼のおける人の協力を得て、代わりに競売に参加してもらえたとします。競売は最も高い価格で入札した人が買受けることが出来るシステムですので、最高額を入札すればマイホームを取り戻すことが出来ます。
しかし、ある程度価格を予想して入札しないと必要以上に大きな出費を強いられることになります。この項では、落札価格の予想について解説します。
競売には、不動産の競売に関して経験豊富な不動産業者も参加することが予想されます。その不動産業者より高値で、尚且つ高すぎない価格で入札するのは至難の業ではありますが、予想の方法としては次のような物があります。
・近隣地域での似たような物件の落札金額を参考にする。
・不動産業者が入札するであろう、物件価格にリフォーム費用を加味した金額を予想する。
・通常の不動産取引での似たような物件の売買価格を参考にする。
まずは、物件のある地域での住宅の相場を調べる事から始めましょう。最近の取引の価格が判れば尚良いという事は言うまでもありません。次に、住んでいた家の状態を考えて、凡そ幾らの費用を掛けてリフォームを行えば売りに出せるのかを考えましょう。
転売目的の不動産業者は、リフォームに掛ける費用を考えて、利益の出る価格でしか入札しないと思われるからです。最後に、近隣地域に似たような物件を通常の不動産取引による売買相場を調べましょう。
競売での落札価格は通常の不動産取引価格より安いのが普通ですので、通常の不動産取引の売買価格で入札すれば、ほぼ確実に落札することが出来るからです。但し、その分用意しなくてはならない金額は大きくなります。
ほかにはこんなケースも
競売で落札が出来なかった場合、落札した人と直接交渉して売ってもらえる場合もあります。但し、買受人となった人は自分の居住用か、あるいは転売目的で購入しているわけですから、落札金額＋いくらかのお金を用意する必要が生じるでしょう。なので競売で落札するに越したことはありません。
まとめ
今回は競売に掛けられたマイホームを自分で買い戻す事が可能かというテーマで解説しました。出来る事なら、長年住み慣れたマイホームを手放したくないと言う思いがある方にとって、少しでも参考になれば幸いです。
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