オーバーローンとは住宅の時価をローン残高が上回る状態を意味します。オーバーローンの家は売却しても、残していたとしてもマイナスの資産に変わりありません。一般的な方法では売却ができないので「任意売却」の選択をお勧めします。
離婚した時の財産分与について
結婚して夫婦で築き上げてきた財産を、分け合うことを「財産分与」と言います。財産分与の割合については、共有財産を分け合う「2分の1ルール」が採用されています。夫が働いて財産を築いて、奥さんが専業主婦であったとしても原則割合は2分の1です。
しかし現金や銀行預金と異なり、マイホームは価値算定が難しく物理的に財産を分ける事が出来ません。この場合、選択は以下の3つに分かれます。
1.夫名義の住宅を妻が譲り受ける
2.夫名義の住宅に夫が住む場合の
3.家を任意売却する
ローン名義は夫のまま妻と子どもが住宅に住む際の注意点
離婚と持ち家の問題は複雑になりますので、今回は一番多いと思われる「子どもと妻がマイホームに住み続ける」という形式に着目して注意点をお伝えします。
住宅ローンもマイホームも夫名義の家に住み続けるリスクは、引越しをせずに住む場所があることは助かるけれども、いつ「家を売却するから出てってくれ」と言われるかもしれない不安があります。
もしくは夫の経済状況が悪化し、住宅ローンの支払いが難しくなるリスクも考えられるでしょう。どちらにせよ継続して安心して住み続ける事が困難になる可能性があり、生活は不安定になってしまいます。
さらに住宅ローンを組む時は「住宅ローンの名義人と住む人が同じであること」が規約として設定されています。そのため離婚後、夫に住宅ローンの支払いをしてもらう際には、夫が実際に住んでいないので規約違反とみなされてしまい、住宅ローンの残債の一括返済を求められる事もあるのです。
この対処法としては、必ず借入先の金融機関へ相談をしましょう。夫の支払いが滞らない限り、金融機関は住宅ローンの名義人と住む方が違う事を認める可能性が高いです。
万が一のために公正証書の作成をしておく
公正証書とは、上記のようなトラブルのリスクは公正証書を作る事で回避できる可能性が高まります。「金銭契約」が発生する際にも、公正証書により合意を守らせる事が出来ます。
離婚でいえば、養育費や財産分与などで活用も可能です。公正証書を作成することで公的に証明することができ、問題やトラブル回避に繋がります。
任意売却を選択する方法
離婚の際、住宅ローンが残っている場合は処分方法に注意が必要です。そのまま残しておくと、離婚後にローンが払えなくなった際は大きなトラブルになります。もしも住宅がオーバーローンの状態であるなら「任意売却」を検討してみましょう。
任意売却とは、住宅ローンが残っていてオーバーローンの時に、借入先の金融機関と協同して物件を売却する方法です。任意売却を選択する理由としては、離婚などの理由で連帯保証人の辞退といった場合や、住宅ローンの残債の支払いが困難となったケースになります。
任意売却を選ぶメリットはたくさんありますが、例えば売却金額です。不動産競売物件の売却基準価額は、平均していくと市価の4～5割程度安く設定されています。一方任意売却は自分も債権者もできるだけ高く売れた方が得なので、市場価格に近い金額が設定されるのです。高額で売れればその分住宅ローンも多く返済ができ、任意売却後の支払いも楽になります。
また任意売却で売却すると、普通に不動産会社に仲介を依頼して不動産市場で売却できるので、近所の目からプライバシーが守られます。さらに任意売却の場合、売却金額から30万円程度の引越し費用を出してもらえるケースが多いため、債権者にとってはとても助かる事でしょう。
まとめ
今回は離婚時に、家のローンがオーバーローンの際の財産分与について見ていきました。最後になりますが、財産分与を求める権利は離婚が成立した日から2年間に限ります。必ずこの2年間のうちに、相手に財産分与を求める意思表示をしておきましょう。
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