競売不動産を取得すると、登記をおこなうために税金の支払いをすることになります。これを登録免許税といいますが、この税金には軽減措置があります。競売不動産の登録免許税を軽減させる方法について紹介します。
■登録免許税の説明
不動産を取得すると、土地と建物の名義を登録することで、所有者の権利を持つことになります。これによって、法的に所有者を明確にできます。過去には所有者の権利によるトラブルがあったので、自分の正当性を登記によって守る方法なのです。この登記をおこなうことで課税の対象になって、「登録免許税」を支払う義務があります。
■競売不動産の登録免許税の求め方
不動産取得に対して、どのように取得したのかを、取得の目的やその時の状況によって登記の方法から税率を求めることになっています。4つの登記の方法に対して税率を求めます。
①所有権保存登記の税率
新築の不動産を所有した場合の最初の所有者の登記を行った税率は、「0.4％」となります。
②所有権移転登記の税率
・不動産の取得を、相続の場合は、「相続登記」として登記を行った税率は「0.4％」となります。
・贈与や収用(公益事業の為に強要での所有者移転の事)などは、登記をおこなった税率は
「2.0％」となります。
・中古不動産の売買による所有者の変更をする場合、登記をおこなった税率は「2.0％」となります。
③抵当権設定登記の税率
住宅ローンの支払いができずに担保となった物件を競売などによって、所有者が変わる場合の登記を行った税率は、「0.4％」となります。
④抵当権抹消登記の税率
住宅ローンなどでの担保の抵当権を、ローンの支払いが完済する事によって抵当権の抹消登記を行う場合には、税率の計算ではなく、不動産1件の処理に対して「1000円」の支払いとなります。
◎競売不動産の登録免許税の計算
「土地の評価額+建物の評価額」×「税率2.0％」
※この計算による100未満の単位については切り捨てとなります。評価額については不動産のある市町村に登録している固定資産税評価額になります。この固定資産税評価証明書は、落札者でしか取得できません。
◎競売入札に必要な計算
・固定資産税額の求め方＝固定資産評価額×1.4％の標準税率を求めます。
・都市計画税額の求め方＝固定資産評価額×最大で0.3％の制限税率を求めます。
■競売不動産の登録免許税の軽減措置
競売や売買によって取得した不動産を、自分が住む為の住居とする場合には、建物の登録免許税の軽減措置として2.0％から0.3％に軽減することができます。現在のところ期間の制限があり、2020年3月31日までの取得にたいするものです。賃貸目的や販売目的の取得には適用外となっています。住居用として証明する為に「住宅用家屋証明書」を、提出しなければならないのです。
◎適用の条件は
・個人に限るもので、法人は不可となります。外国人でも可能です。共有の住居の場合には全員に適用します。
・登記簿上の種類が「居宅」であること
・床面積が50平方メートル以上であること
・区分所有では、耐火又は準耐火建築物に対する建築基準法に適合していること
・事務所や店舗の併設では、住居が90％以上であること
・木造や軽量鉄骨に対しては築年数が20年以内とする
・鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋、コンクリートブロック造や鉄骨造、石造やれんが造に対しては、築年数が25年以内
◎住宅用家屋証明書の申請の準備
・住宅用家屋証明書の申請書
・不動産取得者の住民票が必要です。(未入居の場合は申立書)
・現在住んでいる住居の処分方法を記載する書類の用意
・競売では代金納付期限通知書
・取得した不動産の登記事項証明書
・耐震基準を満たす証明書
■まとめ
競売不動産を取得した場合の、登録免許税を軽減させる方法について紹介しました。個人が競売を行うには専門的な知識が必要です。競売扱う不動産に手伝ってもらうことや、「任意売却」による販売も考えた方が良いでしょう。
不動産のことに関して何か疑問やお困りごとがありましたら、お気軽に「アブローズ」までご相談ください。
